تشریفات و شرایط خرید ملک در امارات/دبی
نویسنده: خلیل آسایش وکیل و مشاور حقوقی ملک و املاک در امارات/ دبی
(هرگونه کپی برداری از مطالب سایت پیگرد قانونی دارد)
لازم به ذکر است فرآیند خرید خانه زمین و آپارتمان یا هر ملک دیگری برای افرادی که برای اولین بار در کشور خارجی قصد خرید و سرمایه گزاری دارند می تواند مبهم یا بعضاً دلهره آور باشد ولی در صورت اطلاع از جنبه هاب قانونی و تشریفاتی خرید ملک در امارات و یا بهره مند شدن از وکیل و مشاور حقوقی متخصص املاک در امارات، ضمن حفظ آرامش شما در زمان معامله، منافع شما نیز به بهترین شکل رعایت میگردد.
اینجانب خلیل آسایش با تخصص حقوق املاک در امارات/دبی، در این مقاله نحوه خرید ملک در دبی و همچنین قانون حاکم به معامله خرید املاک و مستغلات در امارات را برای شما شرح میدهم.
قانون خرید ملک در دبی
جنبه های قانونی خرید ملک در دبی توسط قانون املاک و مستغلات شماره ۷ در سال ۲۰۰۶ تنظیم و اعلام شده است: ( قانون ثبت زمین )ماده (۴) قانون شماره ۷ سال ۲۰۰۶ مشخص می کند که چه کسانی می توانند در دبی ملک بخرند و مالک شوند. طبق قانون، شما می توانید در هر نقطه از دبی املاک و مستغلات بخرید اگر: یک شهروند امارات متحده عربی و شهروند شورای همکاری خلیج فارس باشید
ولی مطابق همان قانون فوق الذکر خارجی ها نیز امکان خرید ملک برخوردار می باشند، اما فقط در مناطقی که برای مالکیت خارجی ها تعیین شده است این امکان وجود دارد لذا یک شخص خارجی در هر نقطه از امارات/دبی ننتخابی برای خرید داشته باشد. شایان ذکر است که دو طریق مالکیت برای خارجی ها در دبی وجود دارد، ۱) جمله مالکیت آزاد ۲) مالکیت به نحو اجاره ای. تفاوت اساسی بین مالکیت ملکی آزاد و اجاره ای در دبی، مربوط به حق و حقوق خریدار است.
وقتی خانه ای را به صورت اجاره ای خریداری می کنید، برای مدت معینی از حقوق مالکیت برخوردار خواهید بود ( مانند زمین های اوقاف در ایران ) با این حال، زمانی که ملکی را به صورت آزاد خریداری می کنید، مالکیت کامل ملک و زمینی هستید که در آن ساخته شده است.
مراحل قانونی برای خرید ملک در دبی
چهار مرحله قانونی اولیه برای خرید ملک در دبی وجود دارد:
۱٫ تنظیم قرارداد بین خریدار و فروشنده
هنگامی که ملک مناسب را در Bayut یا هر پورتال ملکی پیدا کردید، اولین قدم این است که با فروشنده وارد مذاکره و تشریح شرایط فروش شوید.
وقتی نوبت به خرید ملک در دبی و امارات می رسد، دو راه دارید: پرداخت نقدی یا درخواست وام مسکن. توانایی مذاکره شاید بزرگترین مزیتی است که هنگام خرید ملک به صورت نقدی در مقابل وام مسکن دارید. خریداران نقدی تصور بهتری از بودجه خود دارند و به همین دلیل است که می توانند با قیمت کمتری قرارداد را امضا کنند.
شما می توانید این مرحله را با مشاور حقوقی ملک در دبی/امارت انجام دهید.
هنگام موافقت با شرایط فروش نبایستی هیچگونه ابهامی بین خریدار و فروشنده در مورد قیمت فروش، نحوه پرداخت یا هر عامل مهم دیگری وجود داشته باشد و نهایتاً با رعایت جزییات حقوقی معامله و قانون حاکم بر قرارداد و شرایط قرارداد و معامله ملک با فروشنده توافق شده و پیش قراراد تنظیم میگردد.
لازم به ذکر است بیشتر فروشندگان دبی قرارداد فروش را به صورت یک طرفه تنظیم می نماید لذا اطلاعات حقوقی از قرارداد و نحوه مذاکره جهت تنظیم شدن قراردادی دو طرفه با شرایط قانونی بسیار مهم می باشد.
خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی امارات
۲٫ امضای قرارداد فروش
دومین مرحله قانونی خرید ملک در دبی، امضای قرارداد فروش است که به عنوان یادداشت تفاهم (MOU) نیز شناخته می شود.
MOU یا فرم F یکی از فرم های املاک RERA در دبی است. فرم/قرارداد F در وب سایت رسمی اداره املاک دبی موجود است.
پس از آماده شدن قرارداد، خریدار و فروشنده باید آن را در حضور شاهد (معمولاً نماینده) در دفتر امین ثبت امضا کنند.
خریدار همچنین باید یک سپرده تضمینی استاندارد ۱۰% از ملک را به متولی ثبت بپردازد که پس از نهایی شدن نقل و انتقال ملک برگردانده می شود.
۳٫ درخواست برای گواهی عدم اعتراض
در مرحله بعد، شما و فروشنده، همراه با مشاور املاک و مشاور حقوقی خود، باید در دفتر سازنده (به عنوان مثال، داماک، عمار یا سایر توسعه دهندگان املاک در دبی) ملاقات کنید.
هدف از این جلسه درخواست و پرداخت گواهی عدم اعتراض (NOC) برای انتقال مالکیت است. توسعه‌دهنده تنها در صورتی NOC را صادر می‌کند که هزینه‌های خدمات معوقی برای ملک وجود نداشته باشد.
۴٫ اعمال انتقال مالکیت با DLD
هنگامی که NOC را دریافت کردید، آخرین مرحله قانونی خرید ملک در دبی ملاقات با فروشنده در دفتر دپارتمان زمین دبی برای اجرایی شدن انتقال است.
برای عملی شدن انتقال ملک، قبل از مراجعه به دفتر DLD باید مدارک زیر را به همراه داشته باشید:
چک برای قیمت ملک قابل پرداخت به فروشنده یا فراهم شدن مقدمات پرداخت نقدی
اصل مدارک شناسایی خریدار و فروشنده (شناسنامه، پاسپورت و ویزا امارات)
NOC اصلی صادر شده توسط توسعه دهنده
قرارداد امضا شده F (MOU)
پس از انجام تشریفات، سند مالکیت جدیدی به نام شما صادر می شود و شما رسماً صاحب ملک در دبی خواهید شد.
سوالات متداول
مراحل قانونی خرید ملک در دبی معمولاً چه مدت طول می کشد؟
خرید خانه در دبی می تواند بین یک تا ۳ هفته طول بکشد. اگر ملک قبلاً رهن شده باشد یا با رهن خریداری شده باشد، معمولاً این روند بیشتر طول می کشد.
هزینه های مدیریت برای خرید ملک در دبی چقدر است؟
هزینه های مدیریت خرید ملک در دبی شامل:
هزینه های اداره زمین دبی: ۴% ارزش ملک + ۴۳۰ درهم برای زمین یا ۴۰ درهم برای خارج از طرح یا ۵۸۰ درهم هزینه مدیریت برای آپارتمان ها و دفاتر
هزینه ثبت ملک: ارزش املاک زیر ۵۰۰۰۰۰ درهم: ۲۰۰۰ درهم + ۵% مالیات بر ارزش افزوده
ارزش ملک بالاتر از ۵۰۰۰۰۰ درهم: ۴۰۰۰ درهم + ۵% مالیات بر ارزش افزوده
هزینه صدور سند مالکیت: ۲۵۰ درهم
حق الزحمه نماینده: ۲% از ارزش ملک
اگر من ملک را با وام مسکن بخرم چه می شود؟
اگر در حال خرید ملک با وام مسکن هستید، مراحل قانونی کمی متفاوت خواهد بود. قبل از امضای قرارداد فروش، باید یک پیش تأییدیه وام مسکن دریافت کنید. تایید وام مسکن از DLD نیز قبل از درخواست برای NOC مورد نیاز است.
هزینه های اضافی شامل کارمزد تنظیم وام مسکن بانکی است که ۱% مبلغ وام داده شده است. علاوه بر این، هزینه ارزیابی املاک بین ۲۵۰۰ تا ۳۵۰۰ درهم + ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد.
برای اطلاع بیشتر و استفاده از وکیل متخصص املاک و قراردادها در امارات تماس بگیرید