فسخ قرارداد ملک به دلیل تاخیر سازنده (امارات دبی)

فسخ قراردادهای املاک و مستغلات به دلیل تاخیر تعهد سازنده

نویسنده: خلیل آسایش وکیل ایرانی در امارات ( دبی )

هرگونه کپی برداری از متن پیگرد قانونی دارد

مقدمه
دادگاه تمییز ابوظبی اعلام کرده است که اگر سازنده ملک تعهدات خود را بر اساس قرارداد خرید و فروش قبل یا در جریان دادرسی و قبل از صدور رای نهایی انجام دهد، ، دادگاه به درخواست خریدار مبنی صدور حکم فسخ قرارداد خرید ملک در امارات پاسخ نخواهد داد. (رأی دادگاه تجدیدنظر ابوظبی 21 سال 2020). در این مقاله اصولی که در این حکم در خصوص شروط فسخ ضمنی و فسخ قراردادهای ملکی ذکر شده است، بررسی خواهد شد.

زمینه
یک خریدار برای فروش یک واحد ملکی در یک پروژه واقع در جزیره سعدیات، ابوظبی، با یک سازنده قرارداد خرید و فروش (“SPA”) منعقد کرد. این پروژه چند ماه بیشتر از تاریخ تکمیل توافق شده به تعویق افتاد. با این حال، سازنده در نهایت پروژه را تکمیل کرد و از خریدار درخواست کرد تا اقساط معوقه را پرداخت کند. خریدار تأخیر را نپذیرفت و دعوا را در دادگاه بدوی ابوظبی آغاز کرد با 3 خواسته:  (1) خاتمه SPA به دلیل تأخیر و (2) بازپرداخت اقساط پرداخت شده ، و (iii) پرداخت غرامت برای از دست دادن سود.

خلیل آسایش وکیل ملک در امارات/دبی

دادگاه بدوی و تجدیدنظر
 سوال اصلی در این پرونده این بود که آیا دادگاه باید بر اساس درخواست خریدار با فسخ SPA موافقت کند؟

بحث ما این بود که اگرچه پروژه به تأخیر افتاده بود، اما در زمان تشکیل پرونده توسط خریدار تقریباً تکمیل شد و به ماده 272 قانون مدنی امارات متحده عربی استناد شده است. ماده 272 مقرر می دارد که قاضی این اختیار را دارد که به مدیون (یعنی سازنده در این مورد) مهلت انجام تعهد قراردادی خود را بدهد و به جای فسخ قرارداد دو طرفه، به طلبکار (یعنی خریدار) غرامت بدهد. در ماده ۲۷۲ قانون مدنی آمده است:

«1. اگر یکی از طرفین قرارداد دوجانبه به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند پس از ابلاغ رسمی به بدهکار، اجرای قرارداد یا فسخ آن را در دادگاه مطالبه کند.

قاضی می تواند حکم به اجرای خاص قرارداد فوری بدهد یا به بدهکار مهلت بیشتری برای اجرای قرارداد بدهد، همچنین قاضی می تواند در همه موارد در صورت موجه بودن حکم فسخ و جبران خسارت بدهد.

این نشان می دهد که اگر قرارداد دارای شرط فسخ صریح نباشد و دلیلی برای فسخ ایجاد شود، دادگاه ملزم به اجابت درخواست فسخ بر اساس شرط فسخ ضمنی که به نفع طرف غیر متخلف در قرارداد فسخ شده است را ندارد. در صورتی که طرف مقابل تعهد متقابل خود را نپذیرد. دادگاه می تواند متعهد را به اجرای فوری قرارداد دستور دهد یا اجرای آن را به تاریخ معینی موکول کند. و دادگاه می تواند درخواست فسخ را رد کند در صورتی که تشخیص دهد، در تمام شرایط:

وکیل ایرانی در دبی

متعهد دیگر در اجرای تعهدات خود قصور ندارد، زیرا با اجرای تعهد خود چه قبل یا در جریان دادرسی، بلکه قبل از صدور تصمیم نهایی، به شرطی که با تأخیر، تصمیم به فسخ را صادر کرده باشد. وفای به متعهدله ای که خواهان فسخ است مضر نیست. یا
خسارت وارده به طرف غیر متخلف ممکن است بدون فسخ جبران شود، مانند خسارت مادی.
 همچنین  میتوان پیشنهاد داد که مبلغی معادل از دست دادن اجاره بهای مدت معوق را به خریدار بپردازد، علی‌رغم این واقعیت که وقتی توسعه‌دهنده پروژه را تکمیل کرده بود، خریدار هنوز برخی از اقساط را در تاریخ‌های توافق شده در SPA پرداخت نکرده باشد

نهایتاً دادگاه بدوی، در میان سایر دستورالعمل‌ها، تصمیم گرفت SPA را فسخ کند و به توسعه‌دهنده ( سازنده) دستور دهد اقساط پرداخت شده را به اضافه 100000 درهم به عنوان خسارت بازپرداخت کند و دادگاه استیناف نیز حکم دادگاه بدوی نیز تایید کرد.

دادگاه تمییز

دادگاه تمییز دلایل را برای تجدید نظر پذیرفت و رای خود را در حکم دادگاه تمیز ابوظبی در 21 سال 2020 صادر کرد. دادگاه تجدید تمیز در استدلال خود تأیید کرد که سازنده پروژه را به طور کامل تکمیل کرده و قبل از تاریخ صدور حکم قطعی واحد آماده تحویل بوده است و واحد مسکونی مورد نظر تکمیل و آماده بهره برداری شد، در حالی که سازنده قبل از حکم دادگاه استیناف، اخطاریه واگذاری ملک را به خریدار ارسال کرده بود، با این حال، دادگاه استیناف به خریدار این امکان را داد که SPA را فسخ کند علی‌رغم اینکه در آن مرحله SPA را به طور کامل انجام داده بود بنابراین قضات دادگاه تجدیدنظر امارات در زمان تأیید رأی صادره از دادگاه بدوی، مقررات قانونی لازم الاجرا را رعایت نکرده است و دادگاه تمیز تاکید کرده که استیناف باید ماده 272 قانون مدنی امارات را اعمال می کرد و فقط غرامت از دست دادن اجاره بهای مدت معوق را به خریدار اعطا می کرد.

نتیجه
این حکم تاکید می‌کند که اگر سازنده بتواند قبل از صدور حکم نهایی توسط دادگاه حقوقی پروژه را تکمیل کند (و به خریدار اطلاع دهد که واحد فروخته شده آماده تحویل است)  در این صورت، درخواست خریدار به فسخ SPA ممکن است توسط دادگاه اعطا نشود و ممکن است به جای آن غرامت تعیین شود.

با این حال، در صورتی که در بند فسخ SPA، فسخ فوری توافق شده باشد و فسخ بدون نیاز به حکم دادگاه اعمال گردد ممکن است استثنائاتی از موارد فوق وجود داشته باشد.

متقابلاً اگر خریدار ملک در امارات، ثمن و اقساط ملک خریداری شده در امارات را پرداخت نکرده باشد و دلیل عدم پرداخت وی معقول باشد وکیل ملک در امارت (دبی) با به کارگیری تخصص خویش می تواند قاضی اماراتی را مجاب کند که به جای فسخ قرارداد و استرداد ملک به سازنده، خریدار محکوم به پرداخت جریمه شود.