خلیل آسایش-فسخ قرارداد خرید و فروش ملک در امارات/دبی

فسخ قرارداد خرید فروش املاک در امارات

نویسنده: خلیل آسایش وکیل ایرانی در امارات

هرگونه کپی برداری از متن پیگرد قانونی دارد

مقدمه
قرارداد خرید فروش و خرید (SPA) یک قرارداد پرکاربرد در معاملات تجاری است, بیشتر در بخش زمین و املاک مورد استفاده قرار میگیرد.
به هر حال تنظیم یک بیعنامه یا SPA  خوب یک ضروت می باشد و در صورت تنظیم شدن ان به صورت درست طرفین سودمند میگردند
ولی در بسیاری از موارد طرفین در مطالعه سند معامله ملک و درک وضعیت حقوقی خود با توجه به قوانین امارات ناموفق هستند و از مفاهیم حقوق سر در نی آورند.
اینجانب خلیل آسایش در این مقاله یکی از جنبه های SPA  ( خاتمه SPA مطابق با قوانین مالکیت در امارات متحده عربی) تشریح نمایم.

فسخ قرارداد – تعریف
یک قرارداد ملک معتبر و قابل اجرا بایستی اجرا شود پس از اجرای آن یعنی با تحویل ملک با شرایط تعریف شده و پرداخت ثمن ملک به صورت کامل، رابطه قراردادی به طور خودکار خاتمه می یابد. با این حال، فسخ قرارداد ممکن است قبل از اجرای تعهدات و شرایط اجرای آن توسط طرفین رخ دهد و با فسخ قرارداد ملک در امارات سبب می شود که طرفین از تعهدات انجام نشده قراردادی فارغ شوند

خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی

انواع فسخ قرارداد در قانون امارات متحده عربی
قانون معاملات مدنی امارات متحده عربی مقررات مربوط به قراردادها، تأثیر و اثر حقوقی قراردادهای طرفین، انحلال قراردادها را مشخص و معین کرده است.
ماده 267 قانون معملات مدنی امارات می گوید هر قراردادی فقط به طرق ذیل لاذکر در حکم فسخ می شود.

اساساً بر اساس قانون امارات، چهار نوع فسخ وجود دارد که عبارتند از

1. فسخ با توافق متقابل پس از انعقاد قرارداد
2.فسخ با تصمیم قضایی
3.فسخ با توافق قبلی
4.فسخ طبق قانون

فسخ با توافق دوجانبه پس از انعقاد قرارداد
قانون معاملات مدنی امارات متحده عربی حق طرفین را برای فسخ قرارداد در صورت رضایت یکدیگر پس از انعقاد قرارداد را در ماده 268 تصدیق و اعلام کرده است.
طرفین می توانند پس از انعقاد قرارداد، هر توافقی را که با توافق دوجانبه انجام داده اند را لغو کنند و به موقعیت اولیه خود که قبل از انعقاد چنین قراردادی بودند، بازگردند. این حالت فسخ قراردادها در امارات معتبر است و اقاله ( IQALA) نامیده می شود. اقاله به عنوان فسخ قرارداد و همچنین فسخ بین طرفین و یک قرارداد حقوقی جدید نسبت به شخص ثالث تلقی می شود.
و این موضوع توافق جدید بودن اقاله توسط دادگاه عالی دبی با استناد به مواد 268، 269 و 270 قانون معاملات مدنی امارات متحده عربی پذیرفته شده و اعلام شده است که فسخ قرارداد با رضایت طرفین نیز فی نفسه یک توافق است زیرا تعهدات مختلف ناشی از قرارداد موجود بین طرفین منقضی می شود و توافق طرفین بر این مهم اثر حقوقی جدید ایجاد می کند

فسخ قرارداد ملک با تصمیم قضایی در امارات/دبی
در قراردادی که برای خریدار و فروشنده لازم‌الاجرا است، اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خود به نحوی که در قرارداد ذکر شده است امتناع کند، طرف دیگر می‌تواند علیه آن طرف دعوی کند تا یا قرارداد را اجرا کند یا آن را به نحوی که در ماده ذکر شده فسخ کند ( 272 قانون معاملات مدنی امارات)

خلیل آسایش وکیل ایرانی در امارات

چنین دعوایی باید پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف متخلف آغاز شود. قاضی ممکن است حکمی صادر کند که طرف متخلف را ملزم به اجرای قرارداد کند یا اینکه اجرای آن را برای مدت معینی به تعویق بیندازد یا حکم به فسخ قرارداد و پرداخت خسارت لازم صادر کند. البته برای اینکه دادگاه حکم فسخ ضاییققرارداد را صادر کند، چند شرط باید رعایت شود.

قراردادهای الزام آور – قراردادی که طرفین منعقد می کنند باید یک قرارداد الزام آور باشد. قرارداد ملکی غیر الزام آور در ماده 218 تعریف شده است و عقدی است که دارای شرطی باشد مبنی بر اینکه طرفین می توانند بدون رضایت طرفین یا بدون حکم دادگاه آن عقد یا قرارداد را فسخ کنند. لذا فسخ قضایی قرارداد فقط در قراردادهای الزام آور ممکن است رخ دهد.
عدم انجام تعهدات قراردادی یکی از طرفین – در صورتی که یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر می تواند اجرای آن تعهد را از دادگاه درخواست کند یا از دادگاه تقاضای فسخ قرارداد کند.
طرف درخواست کننده فسخ باید تعهدات خود را انجام دهد یا آمادگی انجام تعهدات خود را داشته باشد – اگر چنین طرفی آمادگی انجام یا انجام تعهدات خود را نداشته باشد، در این صورت حق ادعای فسخ قرارداد را ندارد. لذا اگر هر یک از طرفین به دنبال فسخ است، باید به تعهدات خود عمل کند. به عنوان مثال، اگر خریدار بخواهد قراردادی را فسخ کند، لازم است ثابت کند که قیمت ملکی را که می‌خواهد بخرد پرداخت کرده است یا مایل است و آماده پرداخت ثمن ملک می باشد و همچنین اگر فروشنده بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید ثابت کند که به تعهدات خود عمل کرده یا مایل به انجام آنها است.

طرفی که درخواست فسخ می کند می تواند به وضعیتی که در ابتدا قبل از قرارداد فسخ بوده بازگردد – طرفی که بر فسخ قرارداد اصرار دارد باید بتواند وضعیت را به حالت قبل از قرارداد بازگرداند. در صورت عدم توانایی، دادگاه می تواند متعهد را به اجرای قرارداد یا پرداخت غرامت به طرف دیگر دستور دهد.
ارسال اخطار و یاظهارنامه به طرف دیگر – برای طرف درخواست کننده فسخ ضروری است که اخطاریه ای را برای طرف مقابل ارسال کند که در آن به خودداری طرف از انجام تعهدات خود اشاره کند.

خلیل آسایش-وکیل ملک در دبی/ امارات

طرف متخلف نباید هیچ اقدامی برای انجام تعهدات خود انجام دهد – برای اینکه دادگاه حکم فسخ قرارداد را صادر کند، ابتدا باید مشخص کند که آیا متعهد هیچگونه اقدامی برای انجام تعهدات خود انجام نداده است یا خیر. اما در صورتی که نسبت به ایفای تعهدات خود اقدام کرده باشد، دادگاه می تواند با تشخیص این مهم به جای حکم فسخ قرارداد ملک حکم به پرداخت غرامت تاخیر صادر نماید.

فسخ با توافق قبلی

بر اساس ماده 271 قانون معاملات مدنی امارات، طرفین می توانند توافق کنند و در قرارداد خود شرطی قید کنند که در صورت عدم اجرای تعهد از طرف یکی از طرفین، قرارداد منحل یا فسخ شده تلقی شود و مداخله قضایی لازم نمی باشد. دادگاه عالی این شیوه فسخ را به عنوان «شرط لغو صریح» تعریف کرده است. زمانی که چنین شرطی جزء توافق قرار گرفته باشد، فسخ قرارداد الزام اور  است. همچنین بر این نکته تأکید شده است که شرط لغو صریح نیازی به پیروی از قالب خاصی یا نیاز به کلمات خاص خاصی ندارد.
ضمناً توافق قبلی مبنی بر فسخ قرارداد در صورت بروز شرایط مربوطه، متعهدله و قاضی را از انتخاب بین اجرای قرارداد و فسخ قرارداد منع می کند.
اما این منع به هیچ وجه به متعهدله اجازه نمی دهد که بدون ارسال اخطاریه به طرف مقابل نسبت به فسخ اقدام کند. دادگاه های امارات متحده عربی در تصمیمات متعددی اعلام کرده اند که قاضی در مورد فسخ قرارداد بدون اخطار، اختیار خود را در مورد فسخ قرارداد سلب می کند.

فسخ طبق قانون
در صورتی که اجرای موضوع قرارداد غیرممکن شود و این عدم امکان ناشی از اقدام طرفین نباشد، تعهدات قراردادی از بین می رود و طبق ماده 273 امارات، قرارداد خود به خود فسخ می شود. برای مثال اگر قرارداد خرید فروش توسط دو طرف در مورد یک ملک خاص منعقد شده باشد و در اثر یک بلای طبیعی، ملک از بین می رود در این صورت قرارداد فسخ می شود زیرا اجرای قرارداد به دلیل از بین رفتن موضوع غیرممکن می شود و به موجب قانون فسخ شده تلقی می شود. سپس فروشنده باید مبلغ دریافتی را به خریدار برگرداند. بنابراین می توان گفت که برای فسخ قرارداد طبق قانون باید شرایط زیر رعایت شود:
عدم امکان اجرای موضوع قرارداد.
عدم امکان باید بعد از انعقاد قرارداد اتفاق بیفتد.

عدم امکان ناشی از شخص ثالث و به دلایل غیر قابل انتساب به طرف تعهد
عدم امکان باید مربوط به کل قرارداد باشد نه فقط بخشی از آن.
در مورد شرط آخر، در صورت عدم امکان جزئی، فقط آن قسمت از عقد ساقط می شود.

انحلال و فسخ SPA و قرارداد های فروش ملک در امارات

رایج ترین سناریویی که در بازار املاک و مستغلات انجام می شود زمانی است که توسعه دهندگان یا فروشندگان ملک تعهدات قراردادی خود را انجام نمی دهند و از این رو خریداران به دنبال فسخ SPA هستند. خریدار ملک در امارات متحده عربی می تواند طبق مقررات قانون معاملات مدنی امارات اقدام به فسخ SPA کنند و به دنبال بازپرداخت کامل مبلغ پرداختی برای خرید ملک باشد.

متاسفانه پرونده های متعددی در دادگاه دبی مطرح می شود که در آنها فروشندگان موفق به تحویل املاک در تاریخ توافق شده قراردادی نمی شوند که این عدم اجرای تعهدات منجر به اختلاف می شود. با این حال، لازم است که خریدار به طور کامل به تعهدات قراردادی خود پایبند باشد تا حق وی جهت مطالبه حق و حقوقش ضایع نشود.
لذا  این یک نکته مهم برای تنظیم SPA است که تاریخ تکمیل پیش بینی شده (ACD) را درج کنند که طی آن یک طرف متعهد می شود که مالکیت ملک را در زمان مشخص به طرف دیگر واگذار کند و یا ملک را تحویل او دهد. .
درخواست فسخ SPA در دادگاه را نمی توان ثبت کرد مگر اینکه این مدت منقضی شده باشد در غیر این صورت درخواست به این دلیل که ادعا زودرس بوده رد خواهد شد و در اکثر SPA ها به خریدار اجازه می دهند زمانی که فروشنده نتواند ملک را در تاریخ توافق شده تحویل دهد، SPA را فسخ  کند و SPA هایی که با تاریخ تکمیل نامشخصی رها شده اند، مطابق تصمیمات قضایی صادر شده از دادگاه های دبی توسط خریداران مجاز به فسخ می باشند.

فورس ماژور

معمولاً حوادث غیرمترقبه یا فورس ماژور تنها راه حلی است که فروشنده در شرایطی که به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده است در دسترس دارد. قانون مدنی فرانسه، 1804 دکترین قانون مدنی را پیشنهاد کرد که از نظر دینی توسط  قانون امارات متحده عربی نیز دنبال شده است. شرایطی که منجر به وقوع غیرقابل پیش‌بینی می‌شود باید شرایطی باشد که توسط طرف متخلف در زمان اجرای SPA انتظار نمی‌رفته است. مشکلات مالی، حتی در زمان رکود، فورس ماژور نیستند.
نقض یک قرارداد موازی توسط شخص ثالث نیز در محدوده فورس ماژور قرار نمی گیرد و از این رو به عنوان یک راه حل برای فروشنده در دسترس نیست.

نتیجه گیری
می توان گفت که قرارداد خرید و فروش اموال بسیار با اهمیت می باشد و از این رو باید به طور کامل و دقیق به گونه ای تنظیم شود که از حقوق هر دو طرف محافظت شود. خریدار باید توسعه‌دهنده و فروشنده را بررسی کند و اینکه آیا تمام موارد لازم برای امضای قرارداد وجود دارد یا خیر و همچنین مهم است که خریدار یک کپی از سند مالکیت درخواست کند تا اطمینان حاصل شود که هیچ اختلافی در مورد مالکیت وجود ندارد و مالک به وضوح مالک واقعی چنین ملکی است. او همچنین باید سوابق DLD را بررسی کند تا بررسی کند که آیا ملک به درستی ثبت شده است یا خیر. همان طور که توضیح داده شد اگر خریدار طبق توافق در SPA در تاریخ تکمیل ملک را در اختیار نگرفته باشد، می‌تواند در مرجع ذیصلاح فسخ SPA را درخواست کند و درخواست بازپرداخت وجه کند.

برا مشاوره حقوقی در زمینه خرید املاک در دبی و طرح دعوای حقوقی در دادگاه امارات تماس بگیرید

متاسفانه بعضی از اشخاص با کپی برداری از سایت بنده، مقالات و تجربیاتم که ناشی از سالها کار و تلاش و تجربه می باشد با ادعای کذب تخصص در موضوع اجرای حکم خارجی و یا انجام کار در کشور امارات، در پی سو استفاده از هم وطنان می باشند که یقیناً این اقدام می تواند خسارت جبران ناپذیری به شما وارد نماید، لذا به شما اعلام می نمایم که قبل از محول نمودن پرونده اجرای حکم خارجی یا انجام امور حقوقی در امارات حتما رزومه مکتوب وکیل را بررسی نمایید