پروژه ملکی کنسل و باطل شده در دبی امارات، استرداد وجه
بازار املاک دبی، به عنوان یکی از بزرگ‌ترین بازارهای توسعه املاک در خاورمیانه، همواره میزبان پروژه‌های ساختمانی عظیمی بوده است. با این حال، به دلایل مختلفی از جمله بحران‌های مالی، اختلافات قراردادی یا مشکلات ساخت‌وساز، برخی پروژه‌ها به صورت رسمی لغو شده‌اند. در این شرایط، پرسش اصلی خریداران، به‌ویژه ایرانیان مقیم امارات، آن است که در صورت لغو پروژه، چگونه می‌توان وجه پرداختی را بازپس گرفت؟
در این مقاله، خلیل آسایش وکیل ملکی در دبی و وکیل ایرانی در دبی امارات، کلیاتی از سازوکار قانونی و عملی استرداد وجوه خریداران را تحلیل کرده و توصیه‌های کاربردی برای ایرانیان ارائه می‌دهد در صورت نیاز به اطلاعات بیشتر و دقیق تر می توانید با تماس مستقیم در این خصوص مشاوره بگیرید.
۱. پروژه ملکب لغو و کنسل شده در دبی به چه معناست و چه مرجعی آن را اعلام می‌کند؟
پروژه زمانی رسماً «لغوشده» محسوب می‌شود که این تصمیم توسط سازمان تنظیم مقررات املاک امارات به تصویب برسد و در اداره اراضی دبی به ثبت برسد. این امر معمولاً پس از بررسی دقیق در خصوص موارد زیر صورت می‌گیرد:
. توقف پیشرفت پروژه به‌مدت طولانی
• ناتوانی سازنده و یا دولوپر در دبی و امارات در انجام تعهدات مالی
• بدهی پروژه به نهادهای دولتی یا دولوپر های ملکی اصلی
• عدم رعایت ضوابط حساب‌های امانی
خلیل آسایش وکیل ملک در دبی و امارت بیان میدارد که لغو رسمی و کنسل شده پروژه ملکی به معنای آن است که کلیه قراردادهای فروش مشمول بررسی مجدد و بازپرداخت احتمالی به خریداران خواهد بود.
۲. آیا دولت دبی پروژه را تکمیل یا جایگزین می‌کند؟
خیر، دولت مستقیماً وارد تکمیل پروژه‌های خصوصی نمی‌شود. اما در چارچوب قوانین املاک، دولت دبی اقدامات کلیدی زیر را انجام می‌دهد از جمله تعیین کردن مدیر تصفیه (Settlement Trustee)
• مدیریت دارایی‌های باقیمانده پروژه
• دستور به فسخ قراردادهای معلق و متوقف
• فراهم‌سازی فرآیند تقسیم وجوه باقیمانده بر اساس قاعده تقسیم به نسبت دیون (قسمت غرما)
این رویه معمولاً زمانی اعمال می‌شود که پروژه بدهی‌هایی به سازندگان اصلی یا مالکان زمین دارد، یا منابع مالی خریداران صرف تأمین هزینه‌هایی شده که مستند قابل تقسیم دارند.
۳. وجوه خریداران از کجا تأمین و چگونه بازپرداخت می‌شود؟
از نظر خلیل آسایش وکیل بین المللی و وکیل ملکی در دبی در پروژه‌های لغو و کنسل شده، بازپرداخت وجه خریداران از دو منبع اصلی صورت می‌گیرد:
الف) حساب امانی پروژه (Escrow Account)
اگر مبالغ پرداختی توسط خریداران به حساب امانی واریز شده و بخشی از آن مصرف نشده باشد، آن بخش تحت نظارت بانک امین و RERA قابل استرداد است.
ب) دارایی‌ها و مطالبات پروژه
در صورت عدم کفایت موجودی حساب، دارایی‌های پروژه (مثل مانده زمین، سازه ناتمام یا وجوه دریافتی توسعه‌دهنده) ارزیابی و به نسبت بدهی‌ها بین ذی‌نفعان تقسیم می‌شود. این تقسیم معمولاً بر پایه اصل تساوی حقوق دیون و تحت نظارت دادگاه صورت می‌گیرد.
تجربه عملی وکیل ایرانی در دبی و امارات نشان داده که در چنین مواردی، مبالغ بازگشتی از محل دارایی‌های نقدشده و بدهی‌های تثبیت‌شده، میان خریداران و سایر ذی‌نفعان (مانند مالک زمین یا دولوپرها) به نسبت سهم پرداخت‌شده تقسیم می‌شود.
۴. خریداران برای بازپس‌گیری وجه چه باید کنند؟
برای دریافت وجه، خریداران باید مراحل زیر را طی کنند:
1. بررسی ثبت لغو پروژه در DLD از وکیل در دبی امارت
2. ارئه مدارک مالکیت و پرداخت: شامل قرارداد خرید (SPA)، رسیدهای بانکی، پاسپورت و سایر اسناد به وکیل ایرانی در دبی امارات
3. اقدام وکیل ملکی در دبی به ثبت در فرآیند تصفیه (Settlement Process) از طریق مدیر تصفیه یا در صورت لزوم، دادگاه
4. در مواردی که رأی قضایی صادر شده باشد، پیگیری ثبت و اجرای آن از طریق دادگاه دبی پس از دریافت شماره پرونده اجرا
توجه: در بسیاری از پرونده‌ها، خریداران بدون ثبت درخواست در مهلت مقرر از دریافت وجه بازمانده‌اند. به همین دلیل، همراهی با وکیل متخصص املاک در دبی بسیار توصیه می‌شود.
۵.با کنسل و باطل شدن پروژه ملکی در دبی چه مقدار از وجه قابل بازگشت است؟
میزان بازپرداخت بستگی به عوامل زیر دارد:
تأثیر در بازپرداخت
موجودی Escrow Account
امکان بازگشت ۸۰٪ تا ۱۰۰٪ وجه در صورت مصرف‌نشدن کامل
وجود بدهی‌های رسمی پروژه
تقسیم وجوه بین طلبکاران به نسبت سهم
فروش ناتمام زمین پروژه یا بخش سازه
افزایش منابع قابل تقسیم برای خریداران
همکاری توسعه‌دهنده یا توقیف اموال او
امکان وصول بدهی از اموال شخصی توسعه‌دهند
در برخی پروژه‌ها، خریداران تنها بخشی از وجه را بازمی‌گیرند، در حالی که در پروژه‌هایی که دارایی‌های آن به‌خوبی مدیریت شده، بازپرداخت تا حدود کامل نیز امکان‌پذیر است.
۶ . نکات مهم در پرونده‌های کنسل‌شده املاک در دبی و امارات
• اصل قسمت غرما، به معنای تقسیم وجوه بین خریداران و سایر طلبکاران، معمولاً مبنای تقسیم قرار می‌گیرد
• در پروژه‌هایی که سازنده فرعی بدهکار به سازنده اصلی است، مبلغ بدهی می‌تواند بخشی از حقوق خریداران را نیز پوشش دهد
• در اغلب موارد، دادگاه دبی دستور اجرای تقسیم و پرداخت را به‌صورت رسمی صادر می‌کند
جمع‌بندی و توصیه نهایی
بازپرداخت وجوه پروژه‌های لغوشده در دبی، گرچه فرآیندی زمان‌بر است، اما از یک سیستم قانونی شفاف و منسجم پیروی می‌کند. مهم آن است که خریداران بدون تأخیر، با مدارک کامل و در همراهی با وکیل مطلع از رویه املاک و دادگاه‌های دبی وارد فرآیند پیگیری شوند.
خلیل آسایش، وکیل ایرانی در دبی امارات، توصیه می‌کند:
• پیش از اقدام، رسمی بودن لغو پروژه و مسیر بازپرداخت را با دقت بررسی نمایید
• اسناد مالکیت، رسیدهای پرداخت و مکاتبات را منظم و مستند تهیه نمایید
• از طریق وکیل، پیگیری حرفه‌ای برای ثبت در فرآیند تصفیه یا اجرای حکم را دنبال کنید
در صورت نیاز به مشاوره یا پیگیری حقوقی، اینجانب آماده همکاری در همه مراحل بازپرداخت می‌باشم.
