حل اختلافات ساخت‌وساز و املاک در دبی
نویسنده: خلیل آسایش – وکیل بین‌المللی، وکیل ملکی در دبی و وکیل اجرای حکم و رأی خارجی در امارات و ایران
مرکز تخصصی حل اختلافات ساخت‌وساز در دبی
در سال ۲۰۲۵، شهرداری دبی و دادگاه‌های این شهر اقدام به تأسیس مرکز ویژه حل اختلافات مربوط به ساخت‌وساز خانه‌های شهروندان نمودند که در مرکز المناره مستقر است.
این اقدام گامی مهم برای دبی است تا به مرکز منطقه‌ای حل اختلافات املاک و پروژه‌های عمرانی تبدیل شود و روند رسیدگی به دعاوی ملکی را کارآمدتر و شفاف‌تر نماید.
برای وکیل ملکی در دبی، وجود چنین مراکزی فرصتی استثنایی برای پیگیری دعاوی موکلان در محیطی تخصصی و با سرعت بیشتر فراهم می‌کند.
چالش‌های قراردادهای ساخت‌وساز و اختلافات رایج
قراردادهای ساخت‌وساز معمولاً پیچیدگی‌های زیادی دارند و میان کارفرما، پیمانکار، مشاور، مهندس ناظر و تأمین‌کنندگان مصالح در جریان است. به همین دلیل، بروز اختلافات در این حوزه طبیعی است و معمولاً شامل موارد زیر می‌شود:
- تأخیر در تحویل یا تکمیل پروژه
- اختلاف بر سر کیفیت و مشخصات فنی مصالح یا ساخت‌وساز
- افزایش پیش‌بینی‌نشده هزینه‌ها و بودجه
- نقض تعهدات قراردادی یا سوءمدیریت
- تفسیرهای متفاوت از مفاد قرارداد و تعهدات طرفین
در گذشته، این اختلافات به دادگاه‌های عمومی ارجاع می‌شد که باعث طولانی شدن روند دادرسی و افزایش هزینه‌ها می‌گردید. اما اکنون با وجود مراکز تخصصی حل اختلافات ملکی در دبی، این روند سریع‌تر و تخصصی‌تر شده است و امکان حل اختلاف به شکل هدفمند فراهم شده است.
روش‌های حل اختلافات ملکی در دبی
۱. داوری تخصصی
- داوری یکی از پرکاربردترین و مؤثرترین روش‌های حل اختلافات ملکی در دبی است.
- طرفین می‌توانند داورانی متخصص در حوزه ساخت‌وساز و مسائل فنی و حقوقی انتخاب کنند.
- رأی داور قطعی و لازم‌الاجرا است و می‌تواند به سرعت در دادگاه‌های دبی ثبت و اجرا شود.
- برای پروژه‌های بزرگ و قراردادهای بین‌المللی، داوری به دلیل سرعت و تخصصی بودن، بهترین گزینه است.
- وکیل ملکی در دبی می‌تواند نقش کلیدی در آماده‌سازی پرونده داوری و دفاع از حقوق موکل داشته باشد.
۲. میانجی‌گری
- میانجی‌گری فرآیندی است که در آن یک فرد بی‌طرف به طرفین کمک می‌کند تا به توافقی دوستانه و پایدار برسند.
- این روش معمولاً کم‌هزینه‌تر و سریع‌تر از داوری یا دادرسی است.
- برای اختلافات میان پیمانکار و کارفرما یا مالک و پیمانکار، میانجی‌گری می‌تواند از بروز خصومت طولانی‌مدت جلوگیری کند.
۳. مراکز تخصصی حل اختلافات
- با تأسیس مراکز تخصصی مانند مرکز المناره، اختلافات مربوط به ساخت‌وساز در یک محیط کاملاً تخصصی رسیدگی می‌شوند.
- این مراکز معمولاً ترکیبی از داوری و میانجی‌گری را ارائه می‌دهند.
- هدف آنها کاهش هزینه‌ها، سرعت‌بخشی به روند رسیدگی و ارائه تصمیم‌های فنی دقیق است.
اهمیت تعیین قانون حاکم و مرجع حل اختلاف
یکی از مهم‌ترین موضوعات در تنظیم قراردادهای ساخت‌وساز و املاک، تعیین قانون حاکم و مرجع حل اختلاف است. چنانچه این موارد در قرارداد به صورت شفاف مشخص نشوند، ممکن است در زمان بروز اختلاف:
- چندین مرجع قضایی خود را صالح بدانند
- یا برداشت‌های متفاوتی از تعهدات طرفین به وجود آید
توصیه‌های مهم برای طرفین قرارداد:
- تعیین قانون حاکم بر قرارداد به صورت شفاف و مکتوب
- مشخص کردن مرجع دقیق حل اختلاف اعم از دادگاه، داوری یا مرکز تخصصی
- درج جزئیات مربوط به داوری، مانند نحوه انتخاب داوران و مقررات اجرایی
یک وکیل ملکی در دبی یا وکیل بین‌المللی متخصص در امارات می‌تواند به طرفین کمک کند تا این بندها را به درستی تدوین کرده و از اختلافات پیچیده در آینده جلوگیری کنند.
چارچوب قانونی جدید در سال ۲۰۲۵
- روند طراحی و اجرای پروژه‌های عمرانی
- نحوه نظارت بر قراردادهای ساختمانی
- مقررات حل اختلاف میان کارفرمایان، پیمانکاران و مشاوران
- شیوه‌های رسیدگی تخصصی به دعاوی ملکی
این تغییرات نشان می‌دهند که دبی در حال حرکت به سوی سیستمی شفاف، تخصصی و بین‌المللی است تا روند حل اختلافات ملکی و ساختمانی به ساده‌ترین و سریع‌ترین شکل ممکن انجام گیرد.
دیدگاه تحلیلی و چشم‌انداز آینده
به عنوان وکیل بین‌المللی و وکیل اجرای حکم و رأی خارجی که سال‌ها در حوزه املاک و ساخت‌وساز فعالیت داشته‌ام، این تحولات را نقطه عطفی در نظام حقوقی دبی می‌دانم.
این روند نه‌تنها به نفع سرمایه‌گذاران، پیمانکاران و شرکت‌های بین‌المللی است، بلکه به تقویت جایگاه دبی به عنوان مرکز اصلی حل اختلافات ملکی و ساختمانی در خاورمیانه کمک می‌کند.
پیش‌بینی می‌شود در آینده:
- اختلافات مربوط به املاک و ساخت‌وساز با سرعت بیشتری حل شوند
- اجرای احکام خارجی در دبی ساده‌تر و سریع‌تر گردد
- و دبی به مرجع منطقه‌ای برای اجرای قراردادها و حل اختلافات بین‌المللی تبدیل شود
نتیجه‌گیری
تحولات اخیر در قوانین ساخت‌وساز و تأسیس مراکز تخصصی حل اختلافات در دبی، گامی مهم برای کاهش زمان و هزینه دادرسی، بهبود شفافیت و افزایش اعتماد فعالان بازار املاک و ساخت‌وساز است.
این روند، ابزار مؤثری در اختیار وکیل ملکی در دبی و وکیل بین‌المللی قرار می‌دهد تا به شکل حرفه‌ای‌تر از حقوق موکلان خود دفاع کنند. به این ترتیب، دبی نه‌تنها یک مرکز بزرگ تجاری و سرمایه‌گذاری، بلکه مرکز تخصصی حل اختلافات ملکی و اجرای احکام خارجی خواهد بود.
