بهترین وکیل ملکی در دبی و آشنایی با روند حقوقی خرید ملک امارات

لازم به ذکر است فرآیند خرید خانه زمین و آپارتمان یا هر ملک دیگری برای افرادی که برای اولین بار در کشور خارجی قصد خرید و سرمایه گزاری دارند می تواند مبهم یا بعضاً دلهره آور باشد ولی در صورت اطلاع از تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات و یا بهره مند شدن از کمک یک وکیل ملکی در دبی، ضمن حفظ آرامش شما در زمان معامله، منافع شما نیز به بهترین شکل رعایت میگردد.

اینجانب خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی با تخصص حقوق املاک در امارات/دبی، در این مقاله نحوه خرید ملک در دبی و همچنین تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات را برای شما شرح میدهم.

قانون خرید ملک در دبی

جنبه های قانونی خرید ملک در دبی توسط قانون املاک و مستغلات شماره 7 در سال 2006 تنظیم و اعلام شده است: ( قانون ثبت زمین )ماده (4) قانون شماره 7 سال 2006 مشخص می کند که چه کسانی می توانند در دبی ملک بخرند و مالک شوند. طبق قانون، شما می توانید در هر نقطه از دبی املاک و مستغلات بخرید اگر: یک شهروند امارات متحده عربی و شهروند شورای همکاری خلیج فارس باشید

ولی مطابق همان قانون فوق الذکر خارجی ها نیز امکان خرید ملک برخوردار می باشند، اما فقط در مناطقی که برای مالکیت خارجی ها تعیین شده است این امکان وجود دارد لذا یک شخص خارجی در هر نقطه از امارات/دبی انتخابی برای خرید داشته باشد. شایان ذکر است که دو طریق مالکیت برای خارجی ها در دبی وجود دارد، 1) جمله مالکیت آزاد 2) مالکیت به نحو اجاره ای. تفاوت اساسی بین مالکیت ملکی آزاد و اجاره ای در دبی، مربوط به حق و حقوق خریدار است.

وقتی خانه ای را به صورت اجاره ای خریداری می کنید، برای مدت معینی از حقوق مالکیت برخوردار خواهید بود (مانند زمین های اوقاف در ایران) با این حال، زمانی که ملکی را به صورت آزاد خریداری می کنید، مالکیت کامل ملک و زمینی هستید که در آن ساخته شده است.

بیشتر بخوانید: خرید و امتیاز ملک تجاری در دبی

مراحل قانونی برای خرید ملک در دبی

چهار مرحله قانونی اولیه برای خرید ملک در دبی وجود دارد:

1- تنظیم قرارداد بین خریدار و فروشنده

هنگامی که ملک مناسب را در Bayut یا هر پورتال ملکی پیدا کردید، اولین قدم این است که با فروشنده وارد مذاکره و تشریح شرایط فروش شوید.

وقتی نوبت به خرید ملک در دبی و امارات می رسد، دو راه دارید: پرداخت نقدی یا درخواست وام مسکن. توانایی مذاکره شاید بزرگترین مزیتی است که هنگام خرید ملک به صورت نقدی در مقابل وام مسکن دارید. خریداران نقدی تصور بهتری از بودجه خود دارند و به همین دلیل است که می توانند با قیمت کمتری قرارداد را امضا کنند.

شما می توانید این مرحله را با مشاور حقوقی ملک یا وکیل ملکی در دبی انجام دهید.

هنگام موافقت با شرایط فروش نبایستی هیچگونه ابهامی بین خریدار و فروشنده در مورد قیمت فروش، نحوه پرداخت یا هر عامل مهم دیگری وجود داشته باشد و نهایتاً با رعایت جزئیات حقوقی معامله و قانون حاکم بر قرارداد و شرایط قرارداد و معامله ملک با فروشنده توافق شده و پیش قرارداد تنظیم می گردد.

لازم به ذکر است بیشتر فروشندگان دبی قرارداد فروش را به صورت یک طرفه تنظیم می نماید لذا اطلاعات حقوقی از قرارداد و نحوه مذاکره جهت تنظیم شدن قراردادی دو طرفه با شرایط قانونی بسیار مهم می باشد.

2- امضای قرارداد فروش

دومین مرحله قانونی خرید ملک در دبی، امضای قرارداد فروش است که به عنوان یادداشت تفاهم (MOU) نیز شناخته می شود.

MOU یا فرم F یکی از فرم های املاک RERA در دبی است. فرم/قرارداد F در وب سایت رسمی اداره املاک دبی موجود است.

پس از آماده شدن قرارداد، خریدار و فروشنده باید آن را در حضور شاهد (معمولاً نماینده) در دفتر امین ثبت امضا کنند.

خریدار همچنین باید یک سپرده تضمینی استاندارد 10% از ملک را به متولی ثبت بپردازد که پس از نهایی شدن نقل و انتقال ملک برگردانده می شود.

3- درخواست برای گواهی عدم اعتراض

در مرحله بعد، شما و فروشنده، همراه با مشاور املاک و مشاور حقوقی خود، باید در دفتر سازنده (به عنوان مثال، داماک، عمار یا سایر توسعه دهندگان املاک در دبی) ملاقات کنید.
هدف از این جلسه درخواست و پرداخت گواهی عدم اعتراض (NOC) برای انتقال مالکیت است. توسعه‌دهنده تنها در صورتی NOC را صادر می‌کند که هزینه‌های خدمات معوقی برای ملک وجود نداشته باشد.

بیشتر بخوانید: انواع فرم های خرید ملک در دبی

4- اعمال انتقال مالکیت با DLD

هنگامی که NOC را دریافت کردید، آخرین مرحله قانونی خرید ملک در دبی ملاقات با فروشنده در دفتر دپارتمان زمین دبی برای اجرایی شدن انتقال است.

برای عملی شدن انتقال ملک، قبل از مراجعه به دفتر DLD باید مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• چک برای قیمت ملک قابل پرداخت به فروشنده یا فراهم شدن مقدمات پرداخت نقدی
• اصل مدارک شناسایی خریدار و فروشنده (شناسنامه، پاسپورت و ویزا امارات)
• NOC اصلی صادر شده توسط توسعه دهنده
• قرارداد امضا شده F (MOU)

پس از انجام تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات، سند مالکیت جدیدی به نام شما صادر می شود و شما رسماً صاحب ملک در دبی خواهید شد.

جمع بندی

خرید ملک در امارات متحده عربی به دلیل بازار پررونق و شرایط ویژه‌ای که برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم می‌کند، یک فرصت جذاب به شمار می‌آید. با این حال، آگاهی از تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات بسیار مهم است تا از بروز هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری شود.

در ابتدا، سرمایه‌گذاران خارجی باید از قوانین مالکیت در امارات مطلع باشند. در مناطق آزاد (Freehold)، امکان مالکیت کامل برای افراد خارجی فراهم است. همچنین، خرید ملک با ارزش مشخص می‌تواند به دریافت اقامت در امارات منجر شود که یکی از مزایای اصلی این کشور محسوب می‌شود.

فرآیند خرید ملک شامل چندین مرحله اصلی است که باید با دقت انجام شود. این مراحل از انتخاب ملک و انجام بررسی‌های قانونی آغاز می‌شود. در این مرحله، خریدار باید مطمئن شود که ملک مورد نظر هیچ‌گونه مشکل قانونی ندارد. سپس قرارداد پیش‌نویس (MOU) بین خریدار و فروشنده تنظیم و امضا می‌شود و پس از پرداخت سپرده اولیه، قرارداد نهایی تهیه و امضا خواهد شد. در نهایت، پس از پرداخت نهایی، مالکیت به خریدار انتقال می‌یابد.

در طول این فرآیند، هزینه‌ها و مالیات‌های مختلفی مانند حق کمیسیون مشاور املاک و هزینه‌های ثبت سند وجود دارد که باید در نظر گرفته شود. به علاوه، تفاوت‌های قانونی بین کشور مبدا خریدار و امارات می‌تواند چالش‌هایی را به همراه داشته باشد که مشاوره با یک وکیل ملکی در دبی را ضروری می‌سازد.

در نهایت، خرید ملک در امارات فرصتی است که با رعایت دقیق تشریفات قانونی و استفاده از مشاوره‌های حقوقی می‌تواند منجر به یک سرمایه‌گذاری موفق شود. این فرآیند اگرچه ممکن است پیچیده به نظر برسد، اما با اطلاع از مراحل و نکات مهم آن، می‌توان با اطمینان خاطر به این بازار ورود کرد.

خلیل آسایش

سوالات متداول

• مراحل قانونی خرید ملک در دبی معمولاً چه مدت طول می کشد؟
  خرید خانه در دبی می تواند بین یک تا 3 هفته طول بکشد. اگر ملک قبلاً رهن شده باشد یا با رهن خریداری شده باشد، معمولاً این روند بیشتر طول می کشد.
• هزینه های مدیریت برای خرید ملک در دبی چقدر است؟
  هزینه های مدیریت خرید ملک در دبی شامل:

– هزینه های اداره زمین دبی: 4% ارزش ملک + 430 درهم برای زمین یا 40 درهم برای خارج از طرح یا 580 درهم هزینه مدیریت برای آپارتمان ها و دفاتر

– هزینه ثبت ملک: ارزش املاک زیر 500000 درهم: 2000 درهم + 5% مالیات بر ارزش افزوده

– ارزش ملک بالاتر از 500000 درهم: 4000 درهم + 5% مالیات بر ارزش افزوده

– هزینه صدور سند مالکیت: 250 درهم

– حق الزحمه نماینده: 2% از ارزش ملک

• اگر من ملک را با وام مسکن بخرم چه می شود؟
  اگر در حال خرید ملک با وام مسکن هستید، مراحل قانونی کمی متفاوت خواهد بود. قبل از امضای قرارداد فروش، باید یک پیش تأییدیه وام مسکن دریافت کنید. تایید وام مسکن از DLD نیز قبل از درخواست برای NOC مورد نیاز است.
  هزینه های اضافی شامل کارمزد تنظیم وام مسکن بانکی است که 1% مبلغ وام داده شده است. علاوه بر این، هزینه ارزیابی املاک بین 2500 تا 3500 درهم + 5٪ مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد.