شرایط قبل و بعد خرید ملک در امارت دبی

املاک بیشترین تقاضا برای سرمایه گذاران داخلی و خارجی است که هر ساله میلیاردها درهم را برای کسب بازدهی قوی از سرمایه گذاری های خود پمپاژ می کند. در طول سال‌ها، دبی فرآیند خرید ملک خود را بسیار ساده‌تر کرده است و به ویژه در میان سرمایه‌گذاران خارجی که به دنبال بازدهی جذاب هستند، اعتماد را برانگیخته است.

آخرین داده ها و روند حقوقی خرید ملک امارات این موضوع را ثابت می کند زیرا حجم کل معاملات در بازار مسکونی دبی و امارات در ماه مه به بالاترین حد خود در 13 سال گذشته رسید، زیرا سرمایه گذاران، افراد دارای ارزش خالص بالا و کارآفرینان برای مهاجرت تجاری به شهر برنامه ریزی می کنند.

در زیر راهنمای کامل و گام به گام سرمایه گذاران برای خرید ملک در امارت آورده شده است. این راهنما توسط متخصصان ارشد صنعت از جمله اندرو کامینگز، شریک – رئیس Prime Residential، نایت فرانک خاورمیانه و HP Aengaar، مدیر عامل Asteco ارائه شده است.

مدارک لازم برای خرید ملک در دبی

اگر خریدار بخواهد ملکی خارج از طرح یا اجاره بخرد، باید یک کپی از پاسپورت خود را ارائه دهد، همین. هیچ مجوز یا مدرک خاصی لازم نیست. دارایی ها تحت براکت مالکیت آزاد یا اجاره قرار می گیرند. ملک اجاره ای به خریدار اجازه می دهد تا 99 سال یا کمتر بر طبق قرارداد، مالکیت ملک را داشته باشد. در اصل، خریدار فقط حق مالکیت را برای خود محفوظ می دارد و نه زمینی را که روی آن ساخته شده است. از سوی دیگر، یک ملک آزاد مالکیت کامل هم بر واحد و هم زمینی که روی آن ساخته شده است را می دهد. در این مسیر بهتر است از یک وکیل ایرانی در دبی کمک گرفته شود.

مدت زمان تکمیل فرآیند خرید ملک

معمولاً معامله ملک از روز امضای قرارداد فروش حدود چهار هفته طول می کشد. با این حال، متغیرهای مختلفی می‌توانند بر زمان‌بندی تأثیر بگذارند، مانند زمان سال، نوع فروشنده و غیره. برای مثال، تراکنش نقد به نقد همیشه سریع‌تر از معامله مبتنی بر وام مسکن انجام می‌شود.

هزینه‌های حداقلی مورد نیاز برای خرید ملک

بستگی به این دارد که خریدار بخواهد معامله نقدی انجام دهد یا مسیر وام مسکن را طی کند. در هر صورت، هزینه‌ها و هزینه‌های خاصی از زمان دریافت NOC از توسعه‌دهنده شروع می‌شود. این مبلغ ثابت نیست و از توسعه دهنده ای به توسعه دهنده دیگر متفاوت است. ارزش می تواند از 1000 درهم تا 5000 درهم بدون احتساب 5 درصد مالیات بر ارزش افزوده (VAT) متفاوت باشد. سپس کمیسیون استاندارد 2 درصدی را دارید که توسط نمایندگان دریافت می شود. DLD یک کارمزد ثابت 4 درصد از ارزش ملک را علاوه بر 430 درهم برای زمین یا 40 درهم برای ملک خارج از طرح دریافت می کند. سپس هزینه های متولی را داریم که 4000 درهم به اضافه 5 درصد مالیات بر ارزش افزوده برای املاک آماده و 5000 درهم به اضافه مالیات بر ارزش افزوده برای املاک خارج از طرح است.

فرآیند خرید ملک در دبی چگونه است؟

یافتن عامل مناسب حیاتی است. شما به شخصی نیاز دارید که نه تنها نیازهای شما را درک کند، بلکه با تمام شرایط قانونی و قانونی بازار آشنا باشد و سابقه ثابتی داشته باشد. تا آنجا که روند خرید پیش می رود، بسیار ساده است. هنگامی که هر دو طرف با شرایط فروش موافقت کردند، ملزم به امضای توافقنامه فروش / تفاهم نامه هستند. در این مرحله، سپرده 10 درصدی به عنوان تعهد اثبات مورد نیاز است. سپس فروشنده هرگونه کارمزد معوق را به توسعه‌دهنده تسویه می‌کند، از هزینه‌های خدمات گرفته تا مجوز فروش ملک در مقابل هزینه یک‌باره. پس از تسویه کلیه بدهی ها، توسعه دهنده یک NOC برای فروشنده صادر می کند و سند مالکیت جدیدی به نام خریدار صادر می شود. اینجاست که ملک به طور رسمی از فروشنده به خریدار منتقل می شود. به خاطر داشته باشید که به طور متوسط، معامله ملک در دبی از روز امضای قرارداد فروش تقریباً 30 روز طول می کشد.

برای خریدهای خارج از طرح، یک SPA (قرارداد فروش و خرید) امضا می شود که تاریخ تکمیل مورد انتظار ملک را مشخص می کند. پس از امضای SPA، یک سند Oqood صادر می شود که تا زمانی که خریدار سند مالکیت را در اختیار داشته باشد، به عنوان یک ثبت موقت عمل می کند. کارمزد Oqood معمولاً 4 درصد قیمت خرید است. پس از آماده شدن ملک، عقود به عنوان سند مالکیت به نام مالک جدید ملک تبدیل می شود.

فرم‌ها و قرارد‌های لازم برای خرید ملک در دبی

هنگامی که خریدار و فروشنده به توافق شفاهی رسیدند، فروشنده یک قرارداد فرم A را بین فروشنده و کارگزار امضا می کند، خریدار یک قرارداد فرم B را بین خریدار و کارگزار امضا می کند. سپس فرم F ایجاد می شود که معامله را مهر و موم می کند. یک قرارداد فروش باید امضا شود – همچنین به عنوان تفاهم نامه یا فرم F شناخته می شود. معمولاً نماینده شما آن را برای شما آماده می کند. در این مرحله، خریدار باید 10 درصد سپرده تضمینی را نیز بپردازد که پس از نهایی شدن انتقال ملک قابل استرداد است.

تاخیر در تحویل ملک توسط توسعه دهنده

با فرض اینکه ما در مورد تاخیر پروژه صحبت می کنیم، نه تاخیر در تحویل پس از اتمام: توسعه املاک و مستغلات یک فرآیند پیچیده است که به طیف گسترده ای از تخصص و همچنین زنجیره های تامین متعدد و پیچیده نیاز دارد. در نتیجه، حتی با بهترین نیت و برنامه ریزی، تاخیر ممکن است. به توسعه دهندگان یک مهلت 12 ماهه از تاریخ تکمیل مورد انتظار تا تحویل واقعی داده می شود.

آیا خریدار ملک می تواند به دلیل تاخیر بیش از حد در تحویل، علیه توسعه دهنده پرونده تشکیل دهد؟

بله، خریدار ملک می‌تواند در صورت تأخیر بیش از حد در تحویل ملک، علیه توسعه‌دهنده پرونده تشکیل دهد. این نوع دعاوی معمولاً تحت عنوان “نقض قرارداد” مطرح می‌شوند.

هزینه‌های اتصال خدمات شهری

آیا زمانی که شخصی ملکی را می‌خرد، هزینه‌های اتصال خدمات شهری شامل می‌شود؟ به طور کلی، خیر. در صورت خرید ملک خارج از طرح، اتصال تسهیلات با پرداخت نهایی و تحویل ملک صورت می گیرد. از سوی دیگر، اگر ملک در بازار ثانویه خریداری شود، فروشنده باید تمام موجودی ها را پاک کند تا قبل از ایجاد یک اتصال جدید، NOC را از توسعه دهنده دریافت کند.

هزینه خدمات در دبی

حداقل و حداکثر هزینه خدمات در دبی چقدر است؟ محدوده بسته به موقعیت مکانی، نوع دارایی، مشخصات کیفی، امکانات و غیره بسیار گسترده است. به عنوان مثال، هزینه خدمات برای آپارتمان ها در مناطق برتر دبی می تواند از 15 تا 50 درهم در هر فوت مربع متغیر باشد.

خرید ملک به صورت اقساطی در دبی

پیش پرداخت ها و طرح های پرداخت به طور قابل توجهی بین توسعه دهندگان متفاوت است. طرح های پرداخت برای املاک خارج از طرح می تواند از اقساط ماهانه در طول ساخت و ساز تا 5 سال پس از اتمام باشد. تمدید برنامه های پرداخت پس از اتمام ممکن است نیاز به وام مسکن را برطرف کند. با این حال، طرح های پرداخت پیش از تکمیل (به طور کلی 40-60 درصد از کل قیمت فروش) می تواند تهاجمی باشد. وام مسکن برای اولین بار معمولاً به 20 تا 25 درصد از قیمت خرید در حقوق صاحبان سهام نیاز دارد. تعداد و نرخ اقساط با توجه به محل سکونت خریدار، مدت وام مسکن و ارزش ملک تعیین می شود.

حداقل ارزش ملک برای دریافت ویزای طلایی امارات

کابینه امارات در آوریل 2022 مقررات ویزای بلندمدت را به روز کرد و بیان کرد که هنگام خرید ملک به قیمت 2 میلیون درهم می توان ویزای طلایی (10 ساله) دریافت کرد. ملک می تواند خارج از طرح یا تکمیل باشد و می توان آن را از طریق بانک های محلی خاص رهن کرد.

 

هزینه‌های RERA و DLD

املاک تکمیل شده

نوع کارمزد

مبلغ

هزینه اداره زمین دبی

4٪ از قیمت خرید ملک، به اضافه هزینه مدیریت 580 درهم

هزینه ثبت ملک

برای املاک زیر 500000 درهم: 2000 درهم به اضافه 5% مالیات بر ارزش افزوده

برای املاک بالای 500000 درهم: 4000 درهم به اضافه 5% مالیات بر ارزش افزوده

خارج از طرح

برای خرید ملک خارج از طرح، باید هزینه عقود (قرارداد) را بپردازید که 4 درصد قیمت اصلی ملک است.

اقدام در صورت عدم پرداخت اقساط املاک خارج از طرح

برای شروع، خریدار باید با توسعه‌دهنده تماس بگیرد و سعی کند به یک راه‌حل دوستانه مانند تمدید قسط آینده، لغو SPA با حداقل جریمه و غیره دست یابد. اگر راه حلی پیدا نشد، توسعه دهنده این اختیار را دارد که قرارداد را فسخ کند.

مناطق پرطرفدار برای خریداران ملک

مقرون به صرفه: دایره روستای جمیرا، JLT و تالاب های داماک

بازار میانی: دبی مارینا، بیزینس بی و مرتع عربی

سطح بالا: پالم جمیرا، مرکز شهر دبی و امارات لیوینگ

نکات کلیدی پس از خرید ملک

• ثبت واحد (اجاری)
• قبوض آب و برق
• هزینه خدمات
• انجمن مالکان
• از یک شرکت معتبر مدیریت املاک برای مدیریت واحد از طرف شما استفاده کنید، به خصوص اگر ساکن کشور نباشید.

تصمیم‌گیری بین خرید ملک آماده و خارج از طرح

هر دو نوع دارایی دارای مزایا و معایبی هستند. انتخاب بین یک ملک آماده نقل و انتقال و یک دارایی خارج از طرح، یک تصمیم مهم است و تعیین اینکه کدام یک برای شما بهترین است، در درجه اول تحت تأثیر هدف سرمایه گذاری و مزایای مالی است که ارائه می دهد. قبل از تصمیم گیری، مدت زمان دریافت ملک، در دسترس بودن بودجه، مکان مورد نظر، سودآوری، شهرت توسعه دهنده و کیفیت سایر پروژه های تکمیل شده را در نظر بگیرید. گزینه ای را انتخاب کنید که به بهترین وجه نیازهای فعلی شما را برآورده می کند، اما مهمتر از همه، مطمئن شوید ملکی که می خواهید بخرید توسط یک توسعه دهنده املاک معتبر ساخته شده است.

تفاوت بین مالکیت آزاد و اجاره چیست؟

مالکیت آزاد: اگر ملک به طور کامل (چه با رهن و چه به صورت نقدی) خریداری شده باشد، خریدار مالکیت کامل هم بر واحد و هم بر زمینی که در آن مستقر است دارد.

دارندگان اجاره: حقوق ملک را برای مدت زمان معین تا 99 سال خریداری کنید.

جمع بندی

در این مطلب، ما به بررسی کامل و جامع فرآیند خرید ملک در امارات پرداختیم. هدف اصلی این راهنما، ارائه یک نقشه راه دقیق و مفصل برای سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی بود تا بتوانند با آگاهی کامل و اطمینان خاطر، تصمیم‌گیری‌های مالی و سرمایه‌گذاری خود را انجام دهند. با این اطلاعات، سرمایه‌گذاران می‌توانند درک بهتری از بازار املاک دبی و امارات پیدا کنند و با آمادگی بیشتری به فرآیند خرید ملک بپردازند. هدف ما این بود که تمامی جوانب مختلف خرید ملک را به دقت بررسی کرده و به خوانندگان کمک کنیم تا با اطلاعات دقیق و روشن، تصمیمات بهتری اتخاذ کنند.

برای اطمینان از اینکه فرآیند خرید ملک به بهترین شکل ممکن انجام شود و تمامی جوانب مورد توجه قرار گیرد، پیشنهاد می‌کنیم با آقای خلیل آسایش، مشاور متخصص در این حوزه، مشورت کنید. برای مشاوره و دریافت اطلاعات دقیق‌تر، با خلیل آسایش تماس بگیرید و از خدمات حرفه‌ای و راهنمایی‌های ارزشمند او بهره‌مند شوید. این ارتباط می‌تواند گام مؤثری در موفقیت سرمایه‌گذاری شما در بازار املاک امارات باشد.

خلیل آسایش

سوالات متداول

آیا رفتن برای وام مسکن یا خرید نقدی سودمند است؟

اولین چیزی که باید در نظر بگیرید این است که آیا برای استفاده شخصی خرید می کنید یا برای اهداف سرمایه گذاری، و همچنین اینکه آیا به دنبال سرمایه گذاری کوتاه مدت یا بلند مدت هستید. داشتن توانایی پرداخت نقدی اغلب در مورد قیمت های فروش، یعنی تخفیف نقدی، قدرت مذاکره بیشتری به خریدار می دهد. علاوه بر این، پرداخت پول نقد برای خانه نیاز به پرداخت سود وام را از بین می برد. این فرآیند کوتاه تر و کم هزینه تر است (هزینه های رهن و غیره) که هم به نفع فروشنده و هم برای خریدار است. توجه به این نکته ضروری است که سرمایه گذاری های کوتاه مدت همیشه دارای ریسک بالاتری هستند.

آیا والدین مهاجر می توانند از طرف فرزندان خود ملک بخرند؟
حداقل سن برای خرید ملک 21 سال است، هر چند فرزند خردسال ممکن است در معامله خرید توسط والدین یا قیم قانونی نمایندگی شود. اما برای فروش مال خردسال ابتدا باید حکم دادگاه صادر شود.

تفاوت بین مالکیت آزاد و اجاره در دبی چیست؟

مالکیت آزاد به معنای مالکیت کامل هم بر واحد و هم بر زمینی که روی آن ساخته شده است است، در حالی که اجاره به معنای داشتن حقوق مالکیت برای مدت معین (تا 99 سال) است.

آیا می‌توان ملک را به صورت اقساطی خرید؟

بله، بسیاری از توسعه‌دهندگان امکان خرید اقساطی را فراهم می‌کنند. طرح‌های پرداخت می‌تواند شامل اقساط ماهانه در طول ساخت و ساز یا پس از اتمام ملک باشد.

چگونه می‌توان ویزای طلایی امارات را دریافت کرد؟

برای دریافت ویزای طلایی (10 ساله)، باید ملکی به ارزش حداقل 2 میلیون درهم خریداری کنید. ملک می‌تواند خارج از طرح یا تکمیل شده باشد.