راهنمای کامل سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته در دبی

دبی به عنوان یکی از جذاب‌ترین مقاصد سرمایه‌گذاری در زمینه املاک، همواره توجه بسیاری از خریداران داخلی و خارجی را به خود جلب کرده است. یکی از مسائل کلیدی در خرید املاک در دبی، دریافت سند مالکیت است که حقوق مالکانه خریدار را تضمین می‌کند. این موضوع به‌ویژه در خرید ملک‌های پیش‌ساخته از اهمیت بیشتری برخوردار است، چرا که مراحل صدور سند مالکیت برای این نوع املاک مراحل خاص و پیچیده‌ای دارد. در این مقاله، جزئیات این فرآیند، انواع اسناد مالکیت، تعهدات توسعه‌دهندگان و سایر نکات مهم سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته در دبی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

اگر در این مسیر سؤالی دارید، می‌توانید با وکلای خبره مثل خلیل آسایش که در املاک دبی تخصص دارند، مشورت کنید.

وی می تواند از بررسی قراردادها تا ثبت سند، همراه شما باشند. در صورت داشتن سوال می توانید با وکیل امارات متخصص مانند خلیل آسایش مشورت کنید.

همچنین بخوانید: اجرای حکم دادگاه خارجی در ایران

سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته در دبی چیست؟

سند مالکیت برای املاک پیش‌ساخته Off-plan Properties در دبی معمولاً به‌صورت “Securities Title” یا “Title Deed” صادر می‌شود. در واقع، سند مالکیت رسمی تنها پس از تکمیل پروژه و ثبت آن در اداره اراضی دبی Dubai Land Department به خریداران تعلق می‌گیرد. طبق قانون مالکیت املاک دبی شماره 7 از سال 2006، مالکیت زمین و ملک‌های ساخته شده در دبی باید در اداره اراضی دبی ثبت شود تا سند مالکیت رسمی به نام خریدار صادر گردد. تا پیش از اتمام پروژه، خریداران معمولاً قراردادی به نام “Sale and Purchase Agreement” (SPA) امضا می‌کنند که به‌عنوان تضمینی برای انتقال مالکیت ملک تا زمان تکمیل پروژه عمل می‌کند.

در ابتدا، هنگامی که ملک هنوز ساخته نشده است، خریدار تنها از طریق این قرارداد حق مالکیت خود را نسبت به ملک پیش‌ساخته اعلام می‌کند. پس از اتمام ساخت و تحویل ملک به خریدار، سند مالکیت رسمی و قانونی صادر می‌شود که تاییدکننده مالکیت کامل و نهایی خریدار بر ملک است.

شرایط دریافت سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته در دبی

برای دریافت سند مالکیت برای ملک پیش‌ساخته در دبی، خریدار باید مجموعه‌ای از مراحل و شرایط قانونی را طی کند. این مراحل به‌طور معمول شامل مراحل زیر است:

1. امضای قرارداد خرید Sale and Purchase Agreement

اولین گام در فرآیند خرید ملک پیش‌ساخته، امضای قرارداد خرید بین خریدار و توسعه‌دهنده است. این قرارداد، جزئیات دقیق شرایط خرید، تاریخ تحویل پروژه، مبلغ پرداختی و شرایط مربوط به ضمانت‌های مختلف را مشخص می‌کند. طبق ماده 6 قانون مالکیت املاک دبی، امضای قرارداد خرید الزامی است. این قرارداد شامل شرایط مالی، تاریخ تحویل پروژه و ویژگی‌های آن می‌باشد و به‌عنوان ضمانتی برای خریدار عمل می‌کند تا در مدت زمان تا تکمیل پروژه، حق مالکیت خود را حفظ نماید.

2. پرداخت مبالغ پیش‌پرداخت

 پس از امضای قرارداد، خریدار موظف است مبلغی از قیمت ملک را به‌عنوان پیش‌پرداخت پرداخت کند. طبق ماده 8 قانون ثبت معاملات املاک دبی خریدار باید مبلغی را به‌عنوان پیش‌پرداخت پرداخت کند. این پرداخت می‌تواند بین ۱۰ تا ۳۰ درصد از قیمت کل ملک باشد که بسته به شرایط پروژه و توسعه‌دهنده متفاوت است.

3. اتمام ساخت پروژه

پس از تکمیل ساخت پروژه، توسعه‌دهنده باید ملک را مطابق با شرایط مندرج در قرارداد تحویل دهد. در ماده 10 قانون مالکیت املاک دبی، تنها پس از اتمام ساخت و تایید توسط مقامات مربوطه، ملک به‌طور رسمی به خریدار تحویل داده می‌شود و سند مالکیت صادر خواهد شد. این مرحله شامل بررسی استانداردهای ساخت، تکمیل پروژه و انجام آزمایش‌های لازم است. تنها پس از این مرحله است که خریدار می‌تواند سند مالکیت رسمی را دریافت کند.

4. ثبت در اداره اراضی دبی DLD

برای ثبت سند، ماده 6 قانون ثبت املاک دبی تصریح می‌کند که ملک باید در اداره اراضی دبی ثبت شود. سازنده مسئول ثبت ملک و انتقال مالکیت به خریداران است. یکی از مراحل مهم در فرآیند صدور سند مالکیت، ثبت ملک در اداره اراضی دبی می‌باشد. پس از تکمیل پروژه و تحویل آن به خریدار، سازنده موظف است پروژه را در اداره اراضی دبی ثبت کرده و اعلام کند که ملک آماده انتقال مالکیت است. در این مرحله، تمامی مدارک و اسناد قانونی باید تأسیس شده باشند تا فرآیند انتقال مالکیت به‌طور قانونی انجام شود.

5. دریافت شماره سند مالکیت

پس از ثبت ملک در اداره اراضی دبی DLD، خریدار می‌تواند سند مالکیت رسمی را دریافت کند. طبق ماده 11 قانون مالکیت املاک دبی، این سند به‌طور قانونی نشان‌دهنده مالکیت فرد بر ملک است و شامل جزئیات ملک، مالک و وضعیت قانونی آن می‌باشد.

6. گذراندن مراحل قانونی و مالی

در برخی موارد، به‌ویژه در خرید ملک‌های پیش‌ساخته با استفاده از وام‌های بانکی، خریداران ممکن است نیاز به تأمین مدارک قانونی و مالی اضافی داشته باشند. درماده 5 قانون تصفیه‌ حساب مالی و مالیاتی در معاملات املاک دبی، در صورتی که خریدار از تسهیلات مالی استفاده کرده باشد، مدارک مربوط به تأمین مالی باید توسط مقامات مربوطه تأیید گردد تا از اعتبار مالی خرید اطمینان حاصل شود. این مدارک معمولاً شامل تاییدیه از بانک یا مؤسسات مالی است تا از اعتبار مالی و قانونی خرید ملک دبی اطمینان حاصل شود. در صورتداشتن سوال می توانید با یک وکیل ملک در امارات مشورت کنید.

انواع اسناد مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته در دبی

در دبی، برای ملک‌های پیش‌ساخته، اسناد مالکیت متنوعی وجود دارد که بسته به وضعیت پروژه و شرایط مختلف، هرکدام شرایط خاصی دارند. این اسناد عبارتند از:

1. سند مالکیت اولیه Pre-Title Deed or MOU

   این سند به‌طور موقت برای خریداران صادر می‌شود زمانی که ملک هنوز تکمیل نشده است. در ماده 4 قانون مالکیت املاک دبی بیان می شود که این سند معمولاً به‌عنوان تضمینی برای حقوق مالکانه خریدار در نظر گرفته می‌شود و تنها پس از تکمیل پروژه و تحویل آن به خریدار، سند مالکیت رسمی صادر خواهد شد.

2. سند مالکیت تکمیل‌شده Title Deed

   پس از تکمیل پروژه و ثبت آن در اداره اراضی دبی، سند مالکیت رسمی صادر می‌شود. این سند رسمی، مالکیت کامل خریدار را تایید کرده و تمامی جزئیات مربوط به ملک را در بر می‌گیرد.

3. سند مالکیت مشروط Conditional Title Deed

در ماده 12 قانون دبی، سند مالکیت مشروط برای پروژه‌هایی صادر می‌شود که هنوز به‌طور کامل تکمیل نشده‌اند، اما مالکیت آن‌ها تحت شرایط خاصی تایید می‌گردد. این نوع سند مالکیت، مالکیت را در شرایط خاصی مانند تکمیل نهایی پروژه و تایید مقامات قانونی نشان می‌دهد.

4. سند مالکیت مشترک Joint Title Deed

   اگر چند نفر یا شرکت در خرید یک ملک پیش‌ساخته شریک باشند، طبق ماده 3 قانون املاک دبی، سند مالکیت مشترک صادر می‌شود که شامل نام و سهم هر یک از مالکین است سند مالکیت مشترک صادر می‌شود. این سند شامل نام تمام مالکان و سهم هر یک از آنان در مالکیت ملک است و به‌طور رسمی در اداره اراضی دبی DLD ثبت می‌شود.

5. سند مالکیت ویژه برای سرمایه‌گذاران خارجی Freehold Title

برای ملک‌هایی که در مناطق آزاد دبی قرار دارند، ماده 9 قانون مناطق آزاد دبی سند مالکیت Freehol پیش بینی کرده است که به سرمایه‌گذاران خارجی این امکان را می‌دهد که مالکیت کامل و دائمی ملک را به‌نام خود ثبت کنند.

6. سند مالکیت برای پروژه‌های با وضعیت مالی خاص Off-Plan Mortgage Title

 اگر خریدار از وام بانکی برای خرید ملک پیش‌ساخته استفاده کند، بانک ممکن است سند مالکیت مشروط صادر کند تا از تسویه بدهی‌های مالی اطمینان حاصل کند. پس از پرداخت کامل وام، سند مالکیت نهایی به خریدار منتقل می‌شود.

تعهدات سازدگان درمراحل صدور سند مالکیت

سازدگان در فرآیند صدور سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته در دبی باید به تعهدات قانونی خود پایبند باشند. این تعهدات شامل موارد زیر است:

1. تکمیل پروژه طبق استانداردهای توافق‌شده

سازدگان موظفند که پروژه را مطابق با استانداردها و شرایط در قرارداد خرید تکمیل کنند. طبق ماده 4 قانون مالکیت املاک دبی سازدگان موظفند ملک را به‌طور قانونی به خریداران تحویل دهند که می‌تواند شامل ویژگی‌های فنی، طراحی و تاریخ تحویل باشد.

2. ثبت سند در اداره اراضی دبی

پس از اتمام پروژه، سازنده باید ملک را در اداره اراضی دبی ثبت کند و انتقال مالکیت را به خریدار انجام دهد.

3. تأمین شفافیت مالی

سازدگان باید در تمامی مراحل پروژه، به‌ویژه در بخش‌های مالی، شفافیت کافی را حفظ کرده و از ایجاد هرگونه مشکلی در خصوص تأمین مالی پروژه جلوگیری کنند.

هزینه صدور سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته

هزینه‌های صدور سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته معمولاً شامل هزینه‌های مختلفی است که به اداره اراضی دبی و سایر خدمات مرتبط با ثبت ملک تعلق می‌گیرد. هزینه‌های صدور سند مالکیت در ماده 12 قانون ثبت معاملات املاک دبی و ماده 6 قانون مالیات املاک دبی محاسبه می‌شود. این هزینه‌ها عمدتاً به‌صورت درصدی از ارزش ملک و شامل هزینه‌های ثبت در اداره اراضی دبی و هزینه‌های اداری دیگر است این هزینه‌ها معمولاً بین ۴ تا ۷ درصد از قیمت کل ملک است.

زمان دریافت سند مالکیت

طبق ماده 8 قانون مالکیت املاک دبی، سند مالکیت تنها پس از تکمیل پروژه و ثبت آن در اداره اراضی دبی صادر می‌شود. این زمان به تکمیل پروژه، مراحل ثبت قانونی و شرایط مالی خریدار بستگی دارد. معمولاً خریدار می‌تواند پس از تحویل ملک، در مدت زمانی معقول سند مالکیت خود را دریافت کند.

نتیجه‌گیری:

در نهایت، خرید ملک‌ در دبی فرایندی پیچیده و نیازمند آگاهی از مراحل قانونی و حقوقی مختلف است. از جمله نکات کلیدی این فرایند می‌توان به مراحل صدور سند مالکیت، انواع سندها و تعهدات سازندگان اشاره کرد. در دبی، سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته تنها پس از تکمیل پروژه و ثبت آن در اداره اراضی دبی صادر می‌شود. این فرآیند وابسته به رعایت دقیق مقررات و مواد قانونی مانند قانون مالکیت املاک دبی و قانون ثبت املاک دبی است. با رعایت این قوانین و استانداردها، خریداران می‌توانند از حقوق خود به‌طور کامل دفاع کنند و مالکیت رسمی و قانونی خود را بر ملک‌های پیش‌ساخته ثبت نمایند.

همچنین، توجه به تعهدات سازندگان و آگاهی از اسناد قانونی مرتبط با هر مرحله از خرید و فروش، به خریداران کمک می‌کند تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنند. در نهایت، آگاهی کامل از مراحل، اسناد و مقررات موجود در بازار املاک پیش‌ساخته دبی می‌تواند به خریداران این اطمینان را بدهد که خرید آن‌ها به‌طور قانونی و صحیح انجام خواهد شد و مالکیت آن‌ها به‌طور رسمی ثبت خواهد شد.

همچنین بخوانید: بهترین وکیل اینترپل در امارات  و بهترین وکیل بین المللی

سوالات متداول

1. سند مالکیت برای املاک پیش‌ساخته در دبی چگونه صادر می‌شود؟

 سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته تنها پس از تکمیل پروژه و ثبت آن در اداره اراضی دبی صادر می‌شود. قبل از تکمیل پروژه، خریداران تنها مالکیت موقت از طریق قرارداد خرید و فروش (SPA) خواهند داشت.

2. آیا امکان دریافت سند مالکیت قبل از تکمیل پروژه وجود دارد؟

 خیر، سند مالکیت رسمی برای املاک پیش‌ساخته تنها پس از تکمیل پروژه و ثبت آن در اداره اراضی دبی صادر می‌شود. قبل از اتمام ساخت، امکان دریافت سند وجود ندارد.

3. تعهدات سازندگان در پروژه‌های پیش‌ساخته چیست؟

سازندگان موظفند پروژه را طبق مشخصات و شرایط ذکر شده در قرارداد به اتمام برسانند و پس از تکمیل، ملک را به نام خریدار منتقل کنند. همچنین، آن‌ها باید تمام مراحل قانونی را برای ثبت سند در اداره اراضی دبی انجام دهند.

4. مدت زمان صدور سند مالکیت برای ملک‌های پیش‌ساخته چقدر است؟

مدت زمان صدور سند مالکیت بستگی به سرعت تکمیل پروژه و مراحل ثبت قانونی دارد. به طور معمول، سند مالکیت پس از تکمیل و ثبت پروژه در اداره اراضی دبی در مدت زمانی معقول صادر می‌شود.

5. چه قوانینی برای خرید و فروش املاک پیش‌ساخته در دبی وجود دارد؟

 خریداران باید با قوانین و مقررات مربوط به **قانون مالکیت املاک دبی و قانون ثبت املاک دبی آشنا باشند تا اطمینان حاصل کنند که فرآیند خرید قانونی و صحیح انجام می‌شود.

6. آیا می‌توان بدون داشتن سند مالکیت رسمی، ملک پیش‌ساخته را به فروش رساند؟

 خیر، ملک پیش‌ساخته تنها پس از صدور سند مالکیت رسمی قابل فروش است. تا زمانی که پروژه تکمیل نشده و سند رسمی صادر نشده باشد، مالکیت موقت از طریق قرارداد خرید و فروش SPA حفظ می‌شود.

7. آیا خریداران ملک‌های پیش‌ساخته می‌توانند درخواست بازپرداخت وجه قبل از تکمیل پروژه را داشته باشند؟

 شرایط بازپرداخت وجه بسته به قرارداد خرید و فروش و وضعیت پیشرفت پروژه متفاوت است. معمولاً در صورت بروز مشکلات جدی در پروژه، خریداران می‌توانند از طریق مراجع قانونی اقدام کنند.