بررسی صلاحیت‌های دایره اراضی و املاک دبی (DLD) و فرآیند اعتراض به تصمیمات آن

نویسنده: خلیل آسایش – وکیل ایرانی در دبی

(وکیل ایرانی متخصص در دعاوی اجرای حکم دادگاه خارجی، دعاوی ملکی و بین‌المللی در ایران و امارات)

مقدمه

در ساختار حقوقی امارت دبی، نهاد «دایره اراضی و املاک دبی» (Dubai Land Department – DLD) جایگاهی فراتر از یک مرجع ثبتی صرف دارد. این نهاد در سال‌های اخیر، به‌ویژه با تأسیس زیرمجموعه‌های تخصصی چون RERA (Real Estate Regulatory Agency) و RDC (Real Estate Dispute Settlement Center)، به یکی از ارکان اصلی نظم حقوقی و اقتصادی بازار املاک و مستغلات دبی تبدیل شده است.

در واقع، DLD نه‌تنها وظیفه ثبت مالکیت و نظارت بر معاملات را بر عهده دارد، بلکه صلاحیت رسیدگی به بسیاری از اختلافات میان خریداران، سازندگان، مستأجران، موجران، شرکت‌های مدیریت املاک و حتی کارگزاران ملکی را نیز داراست. در این مقاله، به‌صورت تحلیلی و مستند، ساختار و صلاحیت‌های DLD، حدود اختیارات آن، فرآیند رسیدگی به شکایات، و همچنین نحوه اعتراض و قطعی بودن تصمیمات آن را بررسی می‌کنیم.

۱. جایگاه حقوقی DLD در نظام اداری و قضایی دبی

دایره اراضی و املاک دبی (DLD) به موجب قانون شماره ۷ سال ۲۰۱۳ صادره از حاکم دبی تأسیس شده و تحت نظارت مستقیم «شورای اجرایی دبی» فعالیت می‌کند.

از منظر ماهیت حقوقی، DLD را می‌توان نهادی اداری با صلاحیت شبه‌قضایی (Quasi-Judicial Authority) دانست؛ بدین معنا که در کنار وظایف ثبتی و نظارتی، در حوزه‌هایی خاص اختیار صدور تصمیم الزام‌آور و حتی توقیف یا رفع توقیف املاک را دارد.

زیرمجموعه‌های DLD

• RERA (آژانس تنظیم‌گر املاک) برای نظارت بر پروژه‌های ساختمانی، حساب‌های امانی و رفتار سازندگان. جزئیات بیشتر
• RDC (مرکز حل و فصل اختلافات ملکی) برای رسیدگی به دعاوی موجر و مستأجر، مالکیت و قراردادهای فروش. بیشتر بخوانید
• Department of Registration & Valuation برای ثبت رسمی مالکیت‌ها و ارزش‌گذاری املاک.
• Inspection & Compliance Division برای نظارت بر عملکرد کارگزاران و شرکت‌های مدیریت املاک.

۲. صلاحیت‌های DLD در روابط خریدار و سازنده

یکی از مهم‌ترین حوزه‌های عملکرد DLD، رسیدگی به شکایات خریداران علیه سازندگان (Developers) است. در نظام حقوقی امارات، قراردادهای فروش پروژه‌های در حال ساخت (Off-Plan Sales) مشمول نظارت کامل RERA هستند. صلاحیت DLD در این زمینه بر پایه‌ی قوانین زیر است:

• قانون شماره ۸ سال ۲۰۰۷ در خصوص حساب‌های امانی (Escrow Accounts Law)،
• قانون شماره ۱۳ سال ۲۰۰۸ در مورد ثبت قراردادهای پیش‌فروش (Oqood Registration)،
• دستورالعمل اجرایی شماره ۶ سال ۲۰۱۰ در زمینه رسیدگی به شکایات خریداران،
• و قانون شماره ۴ سال ۲۰۱۹ در زمینه پروژه‌های متوقف‌شده.

موارد قابل طرح شکایت توسط خریدار

بر اساس این مقررات، خریدار می‌تواند در موارد زیر علیه سازنده در DLD طرح شکایت کند:

1. تأخیر در تکمیل پروژه یا تحویل ملک

   در صورتی که سازنده از برنامه زمان‌بندی عدول کند، خریدار حق دارد تقاضای بررسی حساب امانی و صدور دستور بازپرداخت وجه نماید. DLD پس از بررسی وضعیت پروژه و مجوزهای ساخت، ممکن است سازنده را ملزم به تکمیل، بازپرداخت، یا انتقال پروژه به توسعه‌دهنده‌ی جدید کند.

2. تغییر غیرمجاز در مشخصات ملک

   هرگونه تغییر در متراژ، نقشه، یا امکانات (مثل حذف استخر، سالن، یا کاهش مساحت بالکن) بدون رضایت کتبی خریدار، تخلف محسوب می‌شود. DLD در این حالت می‌تواند رأی به بازپرداخت بخشی از وجه یا اصلاح قرارداد دهد.

3. عدم ثبت قرارداد در سامانه Oqood

   خریدار می‌تواند از طریق DLD الزام سازنده را به ثبت قرارداد رسمی مطالبه کند تا حقوق مالکیتی وی در سیستم رسمی دولت دبی محفوظ بماند.

4. تخلف در حساب امانی پروژه

   اگر سازنده وجوه خریداران را خارج از حساب امانی مصرف کند، DLD اختیار دارد حساب را مسدود و سازنده را ملزم به بازپرداخت مبالغ کند. در برخی موارد، DLD حتی می‌تواند پرونده را به دادستانی دبی ارجاع دهد.

5. فسخ یا مطالبه غیرقانونی وجه

   در صورت فسخ یک‌طرفه یا مطالبه‌ی مبالغ غیرمجاز از خریدار، DLD با بررسی قرارداد و مستندات، می‌تواند دستور اداری به نفع خریدار صادر کند.

در مواردی مانند آنچه در پرونده موکل نگارنده رخ داده است، DLD می‌تواند با بررسی مستندات و تراکنش‌ها، دستور توقیف واحد مورد معامله را صادر کرده و سازنده را ملزم به استرداد وجه پرداختی نماید. این نوع تصمیمات، به دلیل پشتوانه قانونی و استناد به حساب امانی رسمی، در بسیاری موارد بدون نیاز به حکم دادگاه قابل اجرا هستند.

۳. صلاحیت‌های DLD در سایر حوزه‌ها

دامنه صلاحیت‌های DLD فراتر از روابط خریدار و سازنده است و تقریباً تمام عرصه‌های فعالیت ملکی را دربرمی‌گیرد. برخی از مهم‌ترین آنها عبارت‌اند از:

۳.۱. ثبت و انتقال مالکیت (Property Registration)

• بررسی اصالت اسناد مالکیت و نقل‌وانتقال؛
• صدور سند رسمی (Title Deed)؛
• ثبت معاملات فروش، هدیه، اجاره‌های بلندمدت و رهن؛
• تعلیق یا لغو ثبت در صورت بروز تعارض مالکیتی یا صدور دستور قضایی.

DLD در این حوزه مشابه اداره ثبت اسناد ایران عمل می‌کند، اما با اختیار توقف معامله تا رفع تعارض و ارجاع به RDC در صورت وجود اختلاف.

۳.۲. اجاره و روابط موجر و مستأجر

از طریق Rental Disputes Center (RDC)، DLD مرجع رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از اجاره‌نامه‌ها است، شامل:

• مطالبه اجاره‌های معوقه،
• تخلیه به دلیل عدم پرداخت،
• تعدیل اجاره بر اساس شاخص RERA Index،
• دعاوی خسارت به ملک یا ودیعه.

آرای صادره از RDC در مواردی تا سقف ۱۰۰,۰۰۰ درهم قطعی هستند و مستقیماً توسط اداره اجرای احکام دبی اجرا می‌شوند. برای مشاوره وکیل ایرانی در دبی می‌توانید به این لینک مراجعه کنید.

۳.۳. ارزش‌گذاری رسمی املاک (Valuation)

DLD با استفاده از کارشناسان رسمی خود ارزش هر ملک را برای محاسبه مالیات نقل‌وانتقال، صدور سند یا برگزاری مزایده تعیین می‌کند. این ارزش‌ها مبنای رسمی کلیه محاسبات دولتی و قضایی در دبی هستند.

۳.۴. تخلفات کارگزاران و شرکت‌های مدیریت املاک

RERA و بخش نظارت DLD اختیار دارند در صورت ارتکاب تخلف از سوی کارگزاران، سازندگان، یا شرکت‌های مدیریت:

• مجوز فعالیت را تعلیق یا لغو نمایند،
• جریمه نقدی تعیین کنند،
• یا پرونده را برای تعقیب کیفری به دادستانی ارجاع دهند.

۳.۵. پروژه‌های متوقف‌شده (Cancelled Projects)

در موارد توقف پروژه به دلایل مالی یا مدیریتی، DLD طبق قانون شماره ۴ سال ۲۰۱۹ اختیار دارد:

• پروژه را رسماً منحل اعلام کند،
• حساب امانی را بررسی و وجوه را میان خریداران تقسیم نماید،
• یا پروژه را به سازنده‌ی دیگر منتقل کند.

این تصمیمات جنبه‌ی اجرایی دارند و به‌ندرت در دادگاه نقض می‌شوند مگر در صورت تخلف آشکار از قانون.

۴. فرآیند رسیدگی به شکایات در DLD

رسیدگی در DLD معمولاً از طریق مراحل زیر انجام می‌شود:

1. ثبت شکایت رسمی در پورتال DLD یا مراجعه به مرکز خدمات مشتریان؛
2. ارجاع پرونده به RERA یا RDC بر اساس نوع موضوع؛
3. تشکیل جلسه مصالحه (Mediation Session) با حضور طرفین؛
4. صدور تصمیم یا دستور اداری (Administrative Order) در صورت عدم توافق؛
5. ارجاع پرونده به دادگاه دبی در صورت اعتراض یکی از طرفین یا نیاز به اجرای قضایی.

در این روند، DLD می‌تواند به سرعت دستور توقیف ملک، مسدودسازی حساب امانی یا الزام به پرداخت صادر کند؛ تصمیمی که غالباً از طریق واحد اجرای املاک دبی اجرا می‌شود.

۵. اعتراض و قطعی بودن تصمیمات DLD

یکی از موضوعات مهم در فهم نظام DLD، درجه نهایی بودن یا قابلیت اعتراض تصمیمات آن است. تصمیمات DLD به سه دسته کلی تقسیم می‌شوند:

نوع تصمیم	مرجع صادرکننده	قابلیت اعتراض	مرجع تجدیدنظر	مهلت قانونی
تصمیمات اداری (مثل توقیف، جریمه، استرداد وجه)	DLD یا RERA	قابل اعتراض	دادگاه عمومی دبی	۳۰ روز
آرای اجاره‌ای تا ۱۰۰,۰۰۰ درهم	RDC	قطعی	ندارد	–
آرای اجاره‌ای بیش از ۱۰۰,۰۰۰ درهم	RDC	قابل تجدیدنظر	Court of Appeal	۱۵ روز
دعاوی مالکیت یا فروش	RDC (Civil Real Estate Dispute)	قابل تجدیدنظر و فرجام	Court of Appeal / Cassation	طبق آیین دادرسی
تصمیمات مربوط به حساب امانی یا پروژه متوقف‌شده	DLD / RERA	قابل اعتراض محدود	دادگاه دبی (Administrative Review)	۳۰ روز

۶. تحلیل حقوقی و نتیجه‌گیری

در نظام حقوقی امارت دبی، دایره اراضی و املاک (DLD) نقشی دوگانه دارد: از یک سو، مانند اداره ثبت اسناد، وظیفه‌ی حفظ و ثبت مالکیت‌ها را بر عهده دارد؛ و از سوی دیگر، همچون یک مرجع قضایی تخصصی، اختلافات میان خریداران، سازندگان، موجران و مستأجران را حل و فصل می‌کند.

از منظر تحلیلی، فلسفه تأسیس DLD بر پایه‌ی سرعت، قطعیت و حمایت از امنیت سرمایه‌گذاری ملکی است. در حالی که مراجعه به دادگاه مستلزم صرف زمان، ترجمه رسمی و تشریفات دادرسی است، طرح شکایت در DLD به خریداران و مالکان امکان می‌دهد با هزینه‌ای کمتر و فرآیندی ساده‌تر به نتیجه برسند.

با این حال، تصمیمات DLD در نهایت زیر نظارت دادگاه عمومی دبی قرار دارند و در صورت وجود خطای قانونی، قابل بازبینی قضایی‌اند.

بنابراین، اقدام موکل نگارنده در طرح شکایت خود علیه سازنده در DLD و نه در دادگاه، اقدامی قانونی، منطقی و کارآمد بوده است. این مسیر موجب شد که بدون طی دادرسی طولانی، DLD با صدور دستور توقیف واحد و الزام سازنده به استرداد وجه، حق خریدار را احقاق نماید.

نتیجه نهایی

دایره اراضی و املاک دبی (DLD) یکی از نمونه‌های موفق ادغام دادرسی اداری و اقتصادی در حوزه املاک است که توانسته تعادل میان منافع سازندگان و حقوق خریداران را برقرار کند. در نظام حقوقی دبی، DLD نخستین مرجع حمایتی برای خریدار و مالک محسوب می‌شود، و تصمیمات آن در بیشتر موارد واجد اثر اجرایی فوری است مگر در صورت اعتراض قانونی.

نتیجه‌گیری عملی: دایره اراضی و املاک دبی (DLD) نخستین مرجع توصیه‌شده برای حل اختلافات ملکی در دبی است؛ ولی در صورت لزوم می‌بایست مراحل اعتراض و بررسی قضایی را به‌موقع و طبق مهلت‌های قانونی دنبال نمود.