وکیل ملک و املاک در امارات (دبی)- مرجع حل اختلاف املاک در امارات

هرگونه کپی برداری از متن پیگرد قانونی دارد

1. مراجع اصلی حل اختلافات املاک در امارات کدامند؟

امارات متحده عربی طیف گسترده ای از روش های حل اختلاف و مراجع مربوطه را در حوزه املاک و مستغلات ارائه می دهد که با در نظر گرفتن جدول زمانی و هزینه های مربوطه، آخرین راه حل برای طرفین دادگاه ها می باشند.

مراجع اصلی دارای مجوز برای رسیدگی به اختلافات املاک و مستغلات در دبی (امارات) در روند حقوقی خرید ملک امارات در زیر آمده است:

دپارتمان زمین دبی

مرکز حل و فصل دوستانه (DLD-ASC): میانجیگران یا کمیته حل و فصل DLD-ASC یک مرجع ماهر در حل و فصل دوستانه اختلافات بین طرفین و بدون هیچ هزینه ای است. این مرجع به تمام پایگاه های اطلاعاتی مربوط به اموال ثبت شده در DLD دسترسی دارد، بنابراین، تجربه زیادی در حل چنین اختلافاتی دارد. هر تصمیمی که توسط ASC اتخاذ شود، برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود.
دپارتمان امور حقوقی DLD: توسعه اخیر در قوانین املاک و مستغلات به فروشنده اجازه می‌دهد تا قرارداد خرید فروش خریدار متخلف را طبق قانون شماره 19 دبی در سال 2017، پس از رعایت یک رویه خاص، فسخ کند.

روند فسخ قرارداد ملک در دبی از طریق پست سیستم قانونی آنلاین DLD با ارسال هزینه های 3000 درهم امارات انجام می شود. سیستم حقوقی DLD همچنین صلاحیت میانجیگری بین طرفین را برای حل و فصل دوستانه دارد. خریداران متضرر از تصمیم DLD مبنی بر فسخ قرارداد خرید فروش می توانند در دادگاه های مدنی شکایت کنند.

کمیته های پروژه لغو شده برای انحلال: بر اساس فرمان سلطنتی شماره 21 در سال 2013، کمیته پروژه لغو شده (CPC) مجاز به انحلال پروژه های لغو شده در دبی است که در آن آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات (RERA) دبی حقوق اجرایی برای توقف ادامه کار را دارد. پروژه های املاک و مستغلات CPC دارای صلاحیت انحصاری در مورد هرگونه اختلاف مربوط به اختلاف ناشی از پروژه های لغو شده است.
کمیته قضایی چک های برگشتی: با توجه به تعداد زیاد چک های برگشتی ارائه شده توسط خریداران، دولت دبی تحت فرمان شماره 56 در سال 2009 کمیته ای را برای تصمیم گیری در مورد چک های برگشتی ارائه شده توسط سرمایه گذار، تغییر زمان طرح پرداخت و ارسال چک های برگشتی ایجاد کرد. پرونده را به دادگاه صالح بررسی می کند.
کمیته حل و فصل اختلافات اجاره: دبی یک مرجع انحصاری برای حل و فصل اختلافات اجاره مربوط به اجاره ملک تحت فرمان شماره 26 سال 2013، کمیته حل اختلاف اجاره (RDSC) ایجاد کرده است. RSDC فقط می تواند اجاره کمتر از ده سال، ملکی را که در سرزمین اصلی یا منطقه آزاد قرار دارد و دارای اختیار تنظیمی نیست، سرگرم کند. تصمیمات صادر شده توسط RDSC قابل اعتراض در کمیته استیناف RDSC است.
داوری در مرکز داوری بین المللی دبی (DIAC): یک اختلاف ملکی را می توان تنها پس از رضایت متقابل از طریق قرارداد به DIAC ارجاع داد. با این حال، چندین ملک وجود دارد که به دلیل سیاست عمومی قابل داوری نیست. در این شرایط می توانید از یک وکیل ایرانی در دبی کمک بگیرید.
دادگاه مدنی – بخش اموال: دادگاه های اموال دبی صلاحیت رسیدگی به کلیه دعاوی ملکی را دارند که ابتدا باید به دادگاه بدوی و سپس دادگاه تجدید نظر و تجدید نظر ارجاع شود.
2. وضعیت داوری در دعاوی املاک در دبی چگونه است؟

در صورتی که در قرارداد خرید و فروش امضا شده طرفین به بند حل اختلاف از طریق داوری رجوع کنند، طرفین باید با ارائه رضایت کتبی موضوع را از طریق داوری حل و فصل کنند. در این صورت هر یک از طرفین حق دارد صلاحیت مرکز داوری را در دادگاه صالح به چالش بکشد و یا طرف دیگر می‌تواند به طور مساوی بر اساس توافق دوجانبه برای حل اختلاف اعتراض کند. فرآیند داوری نسبتاً زمان کمتری نسبت به دعاوی بالقوه در امور املاک و مستغلات دارد. با این حال، موارد خاصی وجود دارد که به موجب آن موضوع املاک و مستغلات نمی تواند به مرکز داوری ارجاع شود، مانند مواردی که ملک مورد اختلاف، اموال عمومی است. در چنین شرایطی، دادگاه ها همچنان صلاحیت رسیدگی به این موضوع را دارند، حتی اگر توافقنامه داوری بین طرفین وجود داشته باشد. این به دادگاه این اختیار را می دهد تا از منافع سرمایه گذاران در مواردی که داوری نمی تواند مشکلات آنها را حل کند یا در مواردی که طرف دیگر از شرط داوری پیروی نمی کند محافظت کند.

3- وضعیت حقوقی بند حل اختلاف در قرارداد بیع و سایر اسناد نزد دادگاه یا مرجع مستقل مربوطه چگونه است؟

بند حل اختلاف در قرارداد خرید و فروش (SPA) مانند سایر قراردادهای تجاری رفتار خواهد شد. در صورتی که بند حل اختلاف اجازه داوری را بدهد، موضوع به داوری ارجاع می شود، مگر اینکه اموال مورد نظر به موجب حکمی توسط دادگاه قابل داوری یا تعیین دیگری نباشد یا موضوع به کمیته پروژه لغو شده ارجاع شده باشد. در حالی که اگر SPA به طرفین اجازه دهد که موضوع را در دادگاه مطرح کنند، طرفین می توانند قبل از تسلیم ادعای خود در دادگاه، هر یک از مراجع حل اختلاف فوق را انتخاب کنند، مشروط بر اینکه دارای پیش نیازهای این کمیته ها باشند. .

4-مدت محدودیت برای طرح دعوی در مرجع مربوطه چقدر است؟

قانون فدرال شماره 5 در سال 1985 در مورد قانون معاملات مدنی (قانون مدنی) در چندین بند مهلت زمانی را که در آن طرف متضرر می تواند دعوای مدنی ارائه کند، ارائه می کند. با این حال، مدت محدودیت بخش املاک را مشخص نمی کند، اما می توان از طریق ماده 473 قانون مدنی که مدت محدودیت هر دعاوی قراردادی را 15 سال از تاریخ وقوع دعوا یا از تاریخ وقوع اختلاف مشاهده کرد. ادعا مطرح می شود در حالی که قانون مدنی مکلف است ظرف سی (30) روز از تاریخ صدور رأی از دادگاه بدوی و شصت (60) روز از تاریخ صدور رأی تجدیدنظر در دادگاه تجدید نظر اقامه دعوا کند. دادگاه. همچنین ماده 880 قانون مدنی مهلت قصور معماری در قراردادهای ساختمانی را که ده سال از تاریخ علم به قصور است تعیین کرده است.

علاوه بر این، امور حقوقی دپارتمان زمین دبی محدودیت زمانی برای ثبت شکایت در مورد خاتمه SPA را مشخص نمی کند. با این حال، در صورتی که خریدار به تعهدات قراردادی خود مانند انجام برنامه پرداخت پایبند نباشد، می تواند هر زمان پس از امضای قرارداد شروع شود. در این راستا، پس از ارسال شکایت، مرجع مهلت زمانی سی (30) روزه را برای خریدار در نظر می‌گیرد تا تخلف را جبران کند. همچنین به توسعه‌دهنده‌ای که 80 درصد از ساخت و ساز را تکمیل کرده است، اجازه می‌دهد در صورتی که خریدار به طور مداوم برنامه پرداخت را انجام ندهد، شکایت خود را درباره فسخ قرارداد ارسال کند.

5. دادگاهی که به دعاوی کلان ملکی ارجاع می شود چه ساختاری دارد؟ آیا شعب خاصی در دادگاه برای حل یک اختلاف خاص وجود دارد؟

مطابق ماده 32 قانون آیین دادرسی مدنی، در مورد دعوای غیرمنقول، در صورتی که طرفین در صلاحیت دادگاه های متعددی باشند، صلاحیت با دادگاهی خواهد بود که مال یا ملک در حوزه آن است. هر بخشی از ملک دروغ است. برخلاف منطقه آزاد مرکز مالی بین المللی دبی (DIFC)، سایر مناطق آزاد در امارات دارای صلاحیت قضایی خاصی نیستند. بنابراین، موارد باید به دادگاه های دبی ارجاع شود.

علاوه بر این، دادگاه دبی به طور خاص یک دادگاه املاک و مستغلات ایجاد کرده است که صلاحیت انحصاری در مورد مسائل املاک و مستغلات را دارد که بازوی گسترده دادگاه بدوی است. موارد ارجاع شده به دادگاه مذکور می تواند به هر میزان باشد و طرفی که دعوا می کند باید هزینه دادرسی را حداکثر تا 40000 درهم امارات تسلیم کند.

برخلاف موارد فوق، DIFC دادگاه های خود را دارد و قانون DIFC شماره 9 در سال 2004 نقش و مسئولیت دادگاه های DIFC را برجسته می کند. برخلاف موارد قبلی، قانون شماره 16 دبی در سال 2011 به طرف های قرارداد اجازه داد تا با صلاحیت دادگاه DIFC موافقت کنند، حتی زمانی که هیچ ارتباطی با دادگاه های DIFC وجود ندارد.

در چنین مواردی، DIFC دارای صلاحیت انحصاری در رابطه با پرونده های مدنی و تجاری است که در زیر درگاه زیر قرار می گیرند، طبق ماده 5A (1):

ادعای تجاری یا مدنی که شرکت DIFC طرف آن است.
هر گونه ادعای ناشی از هر قراردادی که به طور کامل یا جزئی در DIFC انجام شود.
هر گونه ادعا و اقدامات ناشی از هر معامله ای که در DIFC یا هر بخشی از آن انجام شده است.
درخواست تجدید نظر علیه چارچوب قوانین توسط نهادهای DIFC.
ادعایی که صلاحیت انحصاری دادگاه DIFC را تحت قوانین DIFC فراهم می کند.
6. راه حل های موقت در دسترس طرفین چیست؟ قانون آیین دادرسی مدنی در دعوای مدنی مفهومی مبنی بر معافیت یا دستور موقت به طرفین ارائه نمی دهد، مگر در مورد ضمیمه مال، در صورتی که خواهان ثابت کند که خوانده در تسلیم مبلغ مطالبه قصور خواهد کرد.

برعکس، قانون فدرال شماره 6 در سال 2018 در مورد قانون داوری فدرال به دیوان داوری بر اساس ماده 21 و 18 این اختیار را می دهد تا به درخواست طرف یا suo moto اقدام به صدور معافیت موقت یا اقدامات حفاظتی کند. این معافیت های موقت در مواردی برای حفظ شواهد اعطا خواهد شد. حفظ دارایی هایی که جایزه از آنها تامین می شود. از انجام هر گونه اقدامی که می تواند موجب آسیب قریب الوقوع به روند داوری شود، جلوگیری کند. علاوه بر این، طبق فرمان شماره 26 دبی در سال 2013 به کمیته اختلاف اجاره اجازه می دهد تا تمام معافیت های موقت و فوری را که توسط هر یک از طرفین ثبت شده است، بررسی کند. با این حال، قانون توضیحی برای نوع معافیت های موقت ارائه نکرده است.

7. مراحل ممکن برای درخواست تجدید نظر چیست؟

روال تسلیم درخواست تجدیدنظر یا اعتراض به حکم صادر شده توسط هر مرجع برای هر سازمان متفاوت است به شرح زیر:

تجدیدنظرخواهی از رأی دادگاه املاک: هر یک از طرفین متضرر از رأی دادگاه بدوی می‌توانند ظرف سی (30) روز از تاریخ وصول رأی، با پرداخت هزینه‌های مربوطه در دادگاه تجدیدنظر اعتراض نمایند. .
تجدیدنظر/ اعتراض علیه رای داوری: طبق قانون فدرال شماره 6 سال 2018 در مورد قانون داوری، رأی داوری برای طرفین لازم‌الاجرا است و دادگاه صلاحیتدار را برای صدور حکم و تصمیمی که رأی را تأیید می‌کند، حفظ می‌کند. با این حال، قانون علاوه بر این، به طرفین اجازه می‌دهد تا رای داوری را طبق ماده 53 قانون داوری تحت شرایط متعددی از جمله، اما نه محدود به، عدم وجود توافقنامه خاص داوری، عدم صلاحیت هر یک از طرفین در زمان انعقاد موافقتنامه داوری، عدم تعیین داور، به چالش بکشند. مطابق با رویه ها، رای حاوی موضوعاتی فراتر از محدوده دادگاه است.
اعتراض به تصمیم کمیته اختلاف اجاره: احکام صادر شده توسط دادگاه بدوی کمیته اجاره قابل تجدید نظر در شعبه استیناف است مگر برای دعاوی کمتر از 100000 درهم. یک استثنای دیگر در مورد بند فوق وجود دارد که در موارد زیر می توان درخواست تجدید نظر را در موارد کمتر از 100000 درهم ثبت کرد:
در صورت صدور حکم تخلیه؛
حکم خلاف قواعد صلاحیت است;
اگر قضاوت نتواند به تسکین درخواستی طرفین رسیدگی کند.
حکم صادره علیه شخص ثالث؛
مبتنی بر اسناد جعلی یا جعلی است.
اعتراض به دستور اداره امور حقوقی DLD: خریداران متضرر از تصمیم DLD مبنی بر فسخ قرارداد خرید و فروش می توانند مطابق قانون شماره 9 سال 1388 در دادگاه مدنی اعتراض کنند.
8. اگر یک پروژه املاک و مستغلات توسط دولت لغو شود، چه راه حل هایی برای توسعه دهنده و سرمایه گذار وجود دارد؟

آژانس تنظیم مقررات املاک و مستغلات دبی (RERA) بازوی توسعه یافته دپارتمان زمین دبی مجوز لغو پروژه های املاک در دبی را تحت فرمان شماره 6 سال 2010 دارد. پس از لغو چنین پروژه ای، توسعه دهنده هفت (7) روز از تاریخ مهلت دارد. اخطار جهت طرح اعتراض کتبی علیه تصمیم RERA. پس از دریافت اعتراض از سوی توسعه‌دهنده، RERA باید تصمیم خود را ظرف هفت (7) روز از تاریخ ارسال صادر کند. متعاقباً، RERA موظف است یک گزارش فنی صادر کند که دلایل لغو را برجسته کند. RERA باید با هزینه توسعه‌دهنده یک حسابرس برای تجزیه و تحلیل وضعیت مالی پروژه، سرمایه‌گذاری دریافتی توسط توسعه‌دهنده یا اعتبار در یک حساب امانی و ارزیابی پرداخت‌های انجام‌شده توسط توسعه‌دهنده منصوب کند.

در حالی که بر اساس مصوبه مذکور، مبلغ واریز شده به حساب امانی ظرف مدت چهارده (14) روز به سرمایه گذاران مسترد خواهد شد. در هر صورت، اگر مبلغ واریز شده در حساب سپرده برای پرداخت سرمایه‌گذاران کافی نباشد، RERA توسعه‌دهنده را ملزم به پرداخت از وجوه شخصی می‌کند. اگر توسعه‌دهنده نتواند مبلغ را به سرمایه‌گذاران بازپرداخت کند، RERA ممکن است هر تصمیمی را علیه توسعه‌دهنده اتخاذ کند. در شرایط فعلی، سرمایه‌گذار پس از دریافت اطلاعات لغو پروژه، باید مدارک مربوطه را به حسابرس منصوب شده توسط RERA برای درخواست ادعا ارائه کند.

9. در صورتی که سازنده یا صاحب پروژه ملکی در دادگاه صالح ورشکستگی کند، چه راه حل هایی برای سرمایه گذاران وجود دارد؟

فرمان قانون فدرال شماره 9 سال 2016 در مورد ورشکستگی در امارات متحده عربی، روند ورشکستگی را که توسط شرکت هایی که به طور کلی یا جزئی متعلق به دولت، مؤسسات خصوصی یا شرکت های داخل منطقه آزاد هستند، به جز مناطق آزاد مالی، اداره می کند.