راهنمای فسخ قرارداد خرید و فروش ملک در امارات/دبی

قرارداد خرید فروش و خرید (SPA) یک قرارداد پرکاربرد در معاملات تجاری است, بیشتر در بخش زمین و املاک مورد استفاده قرار می گیرد. به هر حال تنظیم یک بیعنامه یا SPA  خوب یک ضرورت می باشد و در صورت تنظیم شدن آن به صورت درست طرفین سودمند می گردند. ولی در بسیاری از موارد طرفین در مطالعه سند معامله ملک و درک وضعیت حقوقی خود با توجه به قوانین امارات ناموفق هستند و از مفاهیم حقوق سر در نمی آورند. اینجانب خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی در این مقاله یکی از جنبه های SPA (خاتمه SPA مطابق با قوانین مالکیت در امارات متحده عربی) را تشریح می نمایم و در نهایت به بیان هر چیزی که در مورد فسخ قرارداد خرید و فروش ملک در امارات/دبی نیاز است بدانید؛ می پردازم.

تعریف فسخ قرارداد 

یک قرارداد ملک معتبر و قابل اجرا بایستی اجرا شود پس از اجرای آن یعنی با تحویل ملک با شرایط تعریف شده و پرداخت ثمن ملک به صورت کامل، رابطه قراردادی به طور خودکار خاتمه می یابد. با این حال، فسخ قرارداد ممکن است قبل از اجرای تعهدات و شرایط اجرای آن توسط طرفین رخ دهد و با فسخ قرارداد ملک در دبی یا هر شهر دیگر امارات سبب می شود که طرفین از تعهدات انجام نشده قراردادی فارغ شوند.

انواع فسخ قرارداد در قانون امارات متحده عربی

قانون معاملات مدنی امارات متحده عربی مقررات مربوط به قراردادها، تأثیر و اثر حقوقی قراردادهای طرفین، انحلال قراردادها را مشخص و معین کرده است.

ماده 267 قانون معاملات مدنی امارات می گوید هر قراردادی فقط به طرق ذیل لاذکر در حکم فسخ می شود. اساساً بر اساس قانون امارات، چهار نوع فسخ وجود دارد که عبارتند از:

1. فسخ با توافق متقابل پس از انعقاد قرارداد
2. فسخ با تصمیم قضایی
3. فسخ با توافق قبلی
4. فسخ طبق قانون

فسخ با توافق دوجانبه پس از انعقاد قرارداد

قانون معاملات مدنی امارات متحده عربی حق طرفین را برای فسخ قرارداد در صورت رضایت یکدیگر پس از انعقاد قرارداد را در ماده 268 تصدیق و اعلام کرده است.
طرفین می توانند پس از انعقاد قرارداد، هر توافقی را که با توافق دوجانبه انجام داده اند را لغو کنند و به موقعیت اولیه خود که قبل از انعقاد چنین قراردادی بودند، بازگردند. این حالت فسخ قراردادها در امارات معتبر است و اقاله ( IQALA) نامیده می شود. اقاله به عنوان فسخ قرارداد و همچنین فسخ بین طرفین و یک قرارداد حقوقی جدید نسبت به شخص ثالث تلقی می شود.
و این موضوع توافق جدید بودن اقاله توسط دادگاه عالی دبی با استناد به مواد 268، 269 و 270 قانون معاملات مدنی امارات متحده عربی پذیرفته شده و اعلام شده است که فسخ قرارداد با رضایت طرفین نیز فی نفسه یک توافق است زیرا تعهدات مختلف ناشی از قرارداد موجود بین طرفین منقضی می شود و توافق طرفین بر این مهم اثر حقوقی جدید ایجاد می کند

فسخ قرارداد ملک با تصمیم قضایی در امارات/دبی

در قراردادی که برای خریدار و فروشنده لازم‌الاجرا است، اگر یکی از طرفین از اجرای تعهدات خود به نحوی که در قرارداد ذکر شده است امتناع کند، طرف دیگر می‌تواند علیه آن طرف دعوی کند تا یا قرارداد را اجرا کند یا آن را به نحوی که در ماده ذکر شده فسخ کند ( 272 قانون معاملات مدنی امارات)

چنین دعوایی باید پس از ابلاغ اظهارنامه به طرف متخلف آغاز شود. قاضی ممکن است حکمی صادر کند که طرف متخلف را ملزم به اجرای قرارداد کند یا اینکه اجرای آن را برای مدت معینی به تعویق بیندازد یا حکم به فسخ قرارداد و پرداخت خسارت لازم صادر کند. البته برای اینکه دادگاه حکم فسخ قضایی قرارداد را صادر کند، چند شرط باید رعایت شود. اینجانب خلیل آسایش وکیل املاک در دبی این شرایط را در ادامه ذکر خواهم کرد.

قراردادهای الزام آور: قراردادی که طرفین منعقد می کنند باید یک قرارداد الزام آور باشد. قرارداد ملکی غیر الزام آور در ماده 218 تعریف شده است و عقدی است که دارای شرطی باشد مبنی بر اینکه طرفین می توانند بدون رضایت طرفین یا بدون حکم دادگاه آن عقد یا قرارداد را فسخ کنند. لذا فسخ قضایی قرارداد فقط در قراردادهای الزام آور ممکن است رخ دهد.

عدم انجام تعهدات قراردادی یکی از طرفین: در صورتی که یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکند، طرف دیگر می تواند اجرای آن تعهد را از دادگاه درخواست کند یا از دادگاه تقاضای فسخ قرارداد کند.

طرف درخواست کننده فسخ باید تعهدات خود را انجام دهد یا آمادگی انجام تعهدات خود را داشته باشد: اگر چنین طرفی آمادگی انجام یا انجام تعهدات خود را نداشته باشد، در این صورت حق ادعای فسخ قرارداد را ندارد. لذا اگر هر یک از طرفین به دنبال فسخ است، باید به تعهدات خود عمل کند. به عنوان مثال، اگر خریدار بخواهد قراردادی را فسخ کند، لازم است ثابت کند که قیمت ملکی را که می‌خواهد بخرد پرداخت کرده است یا مایل است و آماده پرداخت ثمن ملک می باشد و همچنین اگر فروشنده بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید ثابت کند که به تعهدات خود عمل کرده یا مایل به انجام آنها است.

طرفی که درخواست فسخ می کند می تواند به وضعیتی که در ابتدا قبل از قرارداد فسخ بوده بازگردد: طرفی که بر فسخ قرارداد اصرار دارد باید بتواند وضعیت را به حالت قبل از قرارداد بازگرداند. در صورت عدم توانایی، دادگاه می تواند متعهد را به اجرای قرارداد یا پرداخت غرامت به طرف دیگر دستور دهد.

ارسال اخطار و اظهارنامه به طرف دیگر: برای طرف درخواست کننده فسخ ضروری است که اخطاریه ای را برای طرف مقابل ارسال کند که در آن به خودداری طرف از انجام تعهدات خود اشاره کند.

طرف متخلف نباید هیچ اقدامی برای انجام تعهدات خود انجام دهد: برای اینکه دادگاه حکم فسخ قرارداد را صادر کند، ابتدا باید مشخص کند که آیا متعهد هیچگونه اقدامی برای انجام تعهدات خود انجام نداده است یا خیر. اما در صورتی که نسبت به ایفای تعهدات خود اقدام کرده باشد، دادگاه می تواند با تشخیص این مهم به جای حکم فسخ قرارداد ملک حکم به پرداخت غرامت تاخیر صادر نماید.

فسخ با توافق قبلی

بر اساس ماده 271 قانون معاملات مدنی امارات، طرفین می توانند توافق کنند و در قرارداد خود شرطی قید کنند که در صورت عدم اجرای تعهد از طرف یکی از طرفین، قرارداد منحل یا فسخ شده تلقی شود و مداخله قضایی لازم نمی باشد. دادگاه عالی این شیوه فسخ را به عنوان «شرط لغو صریح» تعریف کرده است. زمانی که چنین شرطی جزء توافق قرار گرفته باشد، فسخ قرارداد الزام اور  است. همچنین بر این نکته تأکید شده است که شرط لغو صریح نیازی به پیروی از قالب خاصی یا نیاز به کلمات خاص خاصی ندارد.
ضمناً توافق قبلی مبنی بر فسخ قرارداد در صورت بروز شرایط مربوطه، متعهدله و قاضی را از انتخاب بین اجرای قرارداد و فسخ قرارداد منع می کند.
اما این منع به هیچ وجه به متعهدله اجازه نمی دهد که بدون ارسال اخطاریه به طرف مقابل نسبت به فسخ اقدام کند. دادگاه های امارات متحده عربی در تصمیمات متعددی اعلام کرده اند که قاضی در مورد فسخ قرارداد بدون اخطار، اختیار خود را در مورد فسخ قرارداد سلب می کند.

فسخ طبق قانون

در صورتی که اجرای موضوع قرارداد غیرممکن شود و این عدم امکان ناشی از اقدام طرفین نباشد، تعهدات قراردادی از بین می رود و طبق ماده 273 امارات، قرارداد خود به خود فسخ می شود. برای مثال اگر قرارداد خرید فروش توسط دو طرف در مورد یک ملک خاص منعقد شده باشد و در اثر یک بلای طبیعی، ملک از بین می رود در این صورت قرارداد فسخ می شود زیرا اجرای قرارداد به دلیل از بین رفتن موضوع غیرممکن می شود و به موجب قانون فسخ شده تلقی می شود. سپس فروشنده باید مبلغ دریافتی را به خریدار برگرداند. بنابراین می توان گفت که برای فسخ قرارداد طبق قانون باید شرایط زیر رعایت شود:

• عدم امکان اجرای موضوع قرارداد.
• عدم امکان باید بعد از انعقاد قرارداد اتفاق بیفتد.
• عدم امکان ناشی از شخص ثالث و به دلایل غیر قابل انتساب به طرف تعهد
• عدم امکان باید مربوط به کل قرارداد باشد نه فقط بخشی از آن.

در مورد شرط آخر، در صورت عدم امکان جزئی، فقط آن قسمت از عقد ساقط می شود.

فورس ماژور

معمولاً حوادث غیرمترقبه یا فورس ماژور تنها راه حلی است که فروشنده در شرایطی که به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده است در دسترس دارد. قانون مدنی فرانسه، 1804 دکترین قانون مدنی را پیشنهاد کرد که از نظر دینی توسط  قانون امارات متحده عربی نیز دنبال شده است. شرایطی که منجر به وقوع غیرقابل پیش‌بینی می‌شود باید شرایطی باشد که توسط طرف متخلف در زمان اجرای SPA انتظار نمی‌رفته است. مشکلات مالی، حتی در زمان رکود، فورس ماژور نیستند.
نقض یک قرارداد موازی توسط شخص ثالث نیز در محدوده فورس ماژور قرار نمی گیرد و از این رو به عنوان یک راه حل برای فروشنده در دسترس نیست.

 

بیشتر بخوانید: قانون تخلیه مستاجر در دبی و تمامی نکات آن

 

انحلال و فسخ SPA و قرارداد های فروش ملک در امارات

رایج ترین سناریویی که در بازار املاک و مستغلات انجام می شود زمانی است که توسعه دهندگان یا فروشندگان ملک تعهدات قراردادی خود را انجام نمی دهند و از این رو خریداران به دنبال فسخ SPA هستند. خریدار ملک در امارات متحده عربی می تواند طبق مقررات قانون معاملات مدنی امارات اقدام به فسخ SPA کنند و به دنبال بازپرداخت کامل مبلغ پرداختی برای خرید ملک باشد.

متاسفانه پرونده های متعددی در دادگاه دبی مطرح می شود که در آنها فروشندگان موفق به تحویل املاک در تاریخ توافق شده قراردادی نمی شوند که این عدم اجرای تعهدات منجر به اختلاف می شود. با این حال، لازم است که خریدار به طور کامل به تعهدات قراردادی خود پایبند باشد تا حق وی جهت مطالبه حق و حقوقش ضایع نشود.
لذا  این یک نکته مهم برای تنظیم SPA است که تاریخ تکمیل پیش بینی شده (ACD) را درج کنند که طی آن یک طرف متعهد می شود که مالکیت ملک را در زمان مشخص به طرف دیگر واگذار کند و یا ملک را تحویل او دهد. .
درخواست فسخ SPA در دادگاه را نمی توان ثبت کرد مگر اینکه این مدت منقضی شده باشد در غیر این صورت درخواست به این دلیل که ادعا زودرس بوده رد خواهد شد و در اکثر SPA ها به خریدار اجازه می دهند زمانی که فروشنده نتواند ملک را در تاریخ توافق شده تحویل دهد، SPA را فسخ  کند و SPA هایی که با تاریخ تکمیل نامشخصی رها شده اند، مطابق تصمیمات قضایی صادر شده از دادگاه های دبی توسط خریداران مجاز به فسخ می باشند.

فسخ قرارداد ملک به دلیل تاخیر سازنده

این حکم تاکید می‌کند که اگر سازنده بتواند قبل از صدور حکم نهایی توسط دادگاه حقوقی پروژه را تکمیل کند (و به خریدار اطلاع دهد که واحد فروخته شده آماده تحویل است)  در این صورت، درخواست خریدار به فسخ SPA ممکن است توسط دادگاه اعطا نشود و ممکن است به جای آن غرامت تعیین شود. با این حال، در صورتی که در بند فسخ SPA، فسخ فوری توافق شده باشد و فسخ بدون نیاز به حکم دادگاه اعمال گردد ممکن است استثنائاتی از موارد فوق وجود داشته باشد.

متقابلاً اگر خریدار ملک در امارات، ثمن و اقساط ملک خریداری شده در امارات را پرداخت نکرده باشد و دلیل عدم پرداخت وی معقول باشد وکیل ایرانی در دبی و ملک در امارت (دبی) با به کارگیری تخصص خویش می تواند قاضی اماراتی را مجاب کند که به جای فسخ قرارداد و استرداد ملک به سازنده، خریدار محکوم به پرداخت جریمه شود.

دادگاه تمییز ابوظبی اعلام کرده است که اگر سازنده ملک تعهدات خود را بر اساس قرارداد خرید و فروش قبل یا در جریان دادرسی و قبل از صدور رای نهایی انجام دهد، ، دادگاه به درخواست خریدار مبنی صدور حکم فسخ قرارداد ملک در دبی پاسخ نخواهد داد. (رأی دادگاه تجدیدنظر ابوظبی 21 سال 2020). در این مقاله اصولی که در این حکم در خصوص شروط فسخ ضمنی و فسخ قراردادهای ملکی ذکر شده است، بررسی خواهد شد.

یک خریدار برای فروش یک واحد ملکی در یک پروژه واقع در جزیره سعدیات، ابوظبی، با یک سازنده قرارداد خرید و فروش (“SPA”) منعقد کرد. این پروژه چند ماه بیشتر از تاریخ تکمیل توافق شده به تعویق افتاد. با این حال، سازنده در نهایت پروژه را تکمیل کرد و از خریدار درخواست کرد تا اقساط معوقه را پرداخت کند. خریدار تأخیر را نپذیرفت و دعوا را در دادگاه بدوی ابوظبی آغاز کرد با 3 خواسته:  (1) خاتمه SPA به دلیل تأخیر و (2) بازپرداخت اقساط پرداخت شده، و (3) پرداخت غرامت برای از دست دادن سود.

دادگاه بدوی و تجدیدنظر

سوال اصلی در این پرونده این بود که آیا دادگاه باید بر اساس درخواست خریدار با فسخ SPA موافقت کند؟

بحث ما این بود که اگرچه پروژه به تأخیر افتاده بود، اما در زمان تشکیل پرونده توسط خریدار تقریباً تکمیل شد و به ماده 272 قانون مدنی امارات متحده عربی استناد شده است. ماده 272 مقرر می دارد که قاضی این اختیار را دارد که به مدیون (یعنی سازنده در این مورد) مهلت انجام تعهد قراردادی خود را بدهد و به جای فسخ قرارداد دو طرفه، به طلبکار (یعنی خریدار) غرامت بدهد. در ماده ۲۷۲ قانون مدنی آمده است:

1. اگر یکی از طرفین قرارداد دوجانبه به تعهدات قراردادی خود عمل نکند، طرف دیگر می‌تواند پس از ابلاغ رسمی به بدهکار، اجرای قرارداد یا فسخ آن را در دادگاه مطالبه کند.

قاضی می تواند حکم به اجرای خاص قرارداد فوری بدهد یا به بدهکار مهلت بیشتری برای اجرای قرارداد بدهد، همچنین قاضی می تواند در همه موارد در صورت موجه بودن حکم فسخ و جبران خسارت بدهد.

این نشان می دهد که اگر قرارداد دارای شرط فسخ صریح نباشد و دلیلی برای فسخ ایجاد شود، دادگاه ملزم به اجابت درخواست فسخ بر اساس شرط فسخ ضمنی که به نفع طرف غیر متخلف در قرارداد فسخ شده است را ندارد. در صورتی که طرف مقابل تعهد متقابل خود را نپذیرد. دادگاه می تواند متعهد را به اجرای فوری قرارداد دستور دهد یا اجرای آن را به تاریخ معینی موکول کند. و دادگاه می تواند درخواست فسخ را رد کند در صورتی که تشخیص دهد، در تمام شرایط:

متعهد دیگر در اجرای تعهدات خود قصور ندارد، زیرا با اجرای تعهد خود چه قبل یا در جریان دادرسی، بلکه قبل از صدور تصمیم نهایی، به شرطی که با تأخیر، تصمیم به فسخ را صادر کرده باشد. وفای به متعهدله ای که خواهان فسخ است مضر نیست.

یا
خسارت وارده به طرف غیر متخلف ممکن است بدون فسخ جبران شود، مانند خسارت مادی.
همچنین  میتوان پیشنهاد داد که مبلغی معادل از دست دادن اجاره بهای مدت معوق را به خریدار بپردازد، علی‌رغم این واقعیت که وقتی توسعه‌دهنده پروژه را تکمیل کرده بود، خریدار هنوز برخی از اقساط را در تاریخ‌های توافق شده در SPA پرداخت نکرده باشد

نهایتاً دادگاه بدوی، در میان سایر دستورالعمل‌ها، تصمیم گرفت SPA را فسخ کند و به توسعه‌دهنده ( سازنده) دستور دهد اقساط پرداخت شده را به اضافه 100000 درهم به عنوان خسارت بازپرداخت کند و دادگاه استیناف نیز حکم دادگاه بدوی نیز تایید کرد.

دادگاه تمییز

دادگاه تمییز دلایل را برای تجدید نظر پذیرفت و رای خود را در حکم دادگاه تمیز ابوظبی در 21 سال 2020 صادر کرد. این دادگاه در استدلال خود تأیید کرد که سازنده پروژه را به طور کامل تکمیل کرده و قبل از تاریخ صدور حکم قطعی واحد آماده تحویل بوده است و واحد مسکونی مورد نظر تکمیل و آماده بهره برداری شد، در حالی که سازنده قبل از حکم دادگاه استیناف، اخطاریه واگذاری ملک را به خریدار ارسال کرده بود.

با این حال، دادگاه استیناف به خریدار این امکان را داد که SPA را فسخ کند علی‌رغم اینکه در آن مرحله SPA را به طور کامل انجام داده بود بنابراین قضات دادگاه تجدیدنظر امارات در زمان تأیید رأی صادره از دادگاه بدوی، مقررات قانونی لازم الاجرا را رعایت نکرده است و دادگاه تمیز تاکید کرده که استیناف باید ماده 272 قانون مدنی امارات را اعمال می کرد و فقط غرامت از دست دادن اجاره بهای مدت معوق را به خریدار اعطا می کرد.

قانون فسخ قرارداد یک طرفه از طرف فروشنده یا سازنده ملک در دبی

18 اکتبر 2017 اعلیحضرت شیخ محمد بن راشد آل مکتوم قانون شماره 19 سال 2017 را در خصوص فسخ و ابطال قرارداد ملک از طرف سازنده یا فروشنده صادر کرد.

در واقع قانون فوق ماده 11 قانون شماره 13 سال 2008 که در مورد ثبت موقت املاک در امارات ( دبی) است را کاملاً اصلاح یا به بیانی دیگر تغییر داد؛ همچنین قانون شماره 19 روش‌هایی را که باید توسط یک فروشنده در صورت نکول خریدار ملک بایستی اجرا شود، تشریح می‌کند.

این قانون امتیازی است که به فروشنده ملک در دبی داده شده و نامبرده می‌تواند جهت احقاق حق خویش، با رعایت کردن یک سری مقدمات جهت ابطال و فسخ قرارداد خرید و فروش در سازمان املاک دبی با تشریفات ذیل اقدام نماید. لذا قانون شماره 19 از تاریخ صدور آن یعنی 18 اکتبر 2017 لازم الاجرا بوده و تمامی قوانین ماسبق ابطال گردیده است.

این امتیاز تخصیص داده شده با سازنده یا فروشنده ملک در دبی جهت اعمال حق فسخ و ابطال قرداد ملک و آپارتمان در دبی و امارات بدون نیاز به حکم قضایی است که اینجانب خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی (امارات) به شرح ذیل توضیح می‌دهم:

چگونه سازنده یا فروشنده یا دولوپر می‌تواند قرارداد ملک را فسخ و باطل کند؟

قانون 19 رویه‌هایی را با جدول زمانی معرفی کرده است که باید توسط یک سازنده قبل از فسخ قرارداد رعایت شود:

• اعلان به DLD: یک سازنده ملک باید DLD را از هرگونه پیش‌فرض انجام شده توسط خودش اطلاع دهد و اطلاعات کلی از جمله شرح موضوع، جزئیات خریدار، شرح ملک و هر کدام از جزئیات دیگر که توسط DLD درخواست شده است.

• اخطار DLD به خریدار و یا وکیل در دبی ( امارات): DLD درخواست فروشنده ملک در دبی و فسخ و ابطال قراداد ملک را بررسی می‌کند و پس از تأیید لازم، DLD یک اخطار کتبی به خریدار ارسال می‌کند (از طریق پست الکترونیکی ثبت شده، ایمیل یا هر روش تایید شده دیگری) با یک دوره اطلاع رسانی 30 روزه برای اصلاح آن. همچنین ممکن است حل و فصل دوستانه بین طرفین و وکیل ایرانی در دبی (کشور امارات) را آغاز کند و در صورت وجود توافق ممکن است، طرفین توافق نامه‌ای را منعقد کنند.
• صدور گزارش: DLD اگر خریدار نتواند تعهد خود را ظرف مدت 30 روز اعلام شده اصلاح کند، سپس DLD اقدام به صدور گزارش آن می‌کند، این گزارش موارد زیر را بیان می‌کند: فروشنده یا سازنده ملک در دبی به تعهدات خود مطابق قانون 19 عمل کرده است و شرایط نشان می‌دهد که DLD باید قرارداد فروش ملک را را فسخ و باطل کند با ذکر جزئیات.

• پس از دریافت گزارش DLD، سازنده حق دارد SPAخریدار متخلف را بدون نیاز به حکم دادگاه/داوری فسخ و باطل کند.

به روش زیر:

در صورتی که درصد تکمیل ملک فروخته شده بیش از 80٪ باشد: در این صورت سازنده حق دارد یکی از گزینه های زیر را اعمال کند:

1. برای ادامه کار با SPA با خریدار متخلف و حفظ تمام مبالغ پرداختی و درخواست آن
2. پرداخت‌های معوق از خریدار؛
3. فروشنده ملک دبی ممکن است از DLD بخواهد که ملک را از طریق مزایده عمومی بفروشد و عواید دریافت شده فسخ یک طرفه SPA بدون نیاز به حکم قبلی دادگاه و حفظ 40 درصد از قیمت خرید و مبالغ اضافی را ظرف یک سال از تاریخ به خریدار و یا وکیل در امارات برگردانید یا ظرف شصت روز از تاریخ فروش مجدد موفق ملک به شخص ثالث هر کدام زودتر باشد.

اگر میزان تکمیل بین 60 تا 80 درصد باشد: در صورتی که درصد تکمیل فروش فروخته شده باشد. دارایی بین 60٪ تا 80٪ است، فروشنده این گزینه را دارد که SPA را به طور یک طرفه خاتمه دهد، بدون نیاز به دستور دادگاه بیشتر و کسر بیش از 40 درصد از قیمت خرید و استرداد باقی مانده به خریدار پس از (1) سال از تاریخ فسخ و یا ظرف (60) روز پس از تاریخ فروش مجدد موفق ملک به خریدار شخص ثالث، هر کدام زودتر باشد.

در صورت تکمیل کمتر از 60%: در صورتی که درصد اتمام ملک فروخته شده باشد.کمتر از 60٪ سازنده این گزینه را دارد که SPA را به طور یک طرفه و بدون نیاز به یک طرفه خاتمه دهد.

اگر ساخت و ساز شروع نشده باشد:

پروژه املاک و مستغلات به دلایلی خارج از کنترل آن و بدون قصور از جانب آن، سپس سازنده حق دارد SPA را به طور یک طرفه و بدون نیاز به دادگاه بیشتر خاتمه دهد و مبلغ را ظرف شصت روز از تاریخ فسخ ملک در دبی به خریدار بازگرداند ضمناً در مواردی که یک پروژه املاک و مستغلات توسط RERA لغو می‌شود، قانون 19 سازنده را ملزم به بازپرداخت تمام پول‌های پرداخت شده می‌کند لذا اگر خریدار متخلف معتقد باشد که فسخ توسط سازنده و فروشنده ملک در دبی با حسن نیت انجام نشده است می‌تواند از طریق وکیل ایرانی در دبی ( امارات) برای اعتراض به دادگاه یا داوری مراجعه کند، لذا اگر در زمینه ملک در دبی سرمایه گزاری کرده‌اید و فروشنده ملک در دبی قرارداد خرید و فروش را فسخ کرده است با وکیل ملک ایرانی در دبی امارات تماس بگیرید.

مدیریت فسخ قرارداد فروش و خرید در دبی

قرارداد خرید و فروش  یک قرارداد قانونی الزام آور است که یک معامله املاک و مستغلات بین خریدار و فروشنده را مشخص می کند. این سند بنیادی حقوق، تعهدات و مقررات خاص در دبی را مشخص می کند. طبق قانون فسخ در امارات متحده عربی، هر یک از طرفین ممکن است روند فسخ قرارداد را در صورتی که رویدادهای نامطلوب منجر به نقض شود، آغاز کند. در اینجا، با تشریح روش‌های ضروری برای پایان دادن به قرارداد خرید و فروش در دبی، رویکرد دلسوزانه‌تری برای مدیریت این شرایط دشوار ارائه می‌کنیم.

اگر خریدار یا سازنده تعهدات مندرج در SPA را رها کنند، طرف مقابل می‌تواند برای لغو قرارداد اقدام کند. اگرچه این یک تصمیم فوری نیست. طرف مقابل بدواً یک نوتیس رسمی و یک فرصت 30 روزه برای رفع مشکلات قبل از فسخ قرارداد دریافت می کند. درک نکات و عواقب این موقعیت‌ها بسیار مهم است و کاوش در حوزه فسخ رویه قضایی قرارداد می‌تواند مسیر پیش رو را روشن کند. در این لحظات دشوار، خوب است که گزینه های خود را بشناسید و از وکیل ایرانی در امارات مشاوره بگیرید.

شرایط لغو SPA و قانون خاتمه در امارات متحده عربی

اگر ساخت و ساز به دلایلی خارج از کنترل او و بدون سهل انگاری شروع نشده باشد، سازنده ممکن است تصمیم به پایان کار بگیرد. سازنده ممکن است تا 30 درصد از پرداخت‌های سرمایه‌گذار را مطابق با قانون فسخ دبی کسر کند. مبلغ باقی مانده بلافاصله پس از 60 روز به خریدار بازگردانده می شود. درک ظرافت های این شرایط ضروری است، و داشتن درک چارچوب قانونی منطقه ای، مانند قانون فسخ دبی، می تواند به توسعه دهندگان و خریداران در مانور در این شرایط پیچیده کمک کند.

درک شرایط خریدار برای لغو SPA در امارات

بله، قرارداد خرید فروش قانونی ممکن است توسط خریدار لغو شود. در قانون فدرال شماره ….در مورد قانون معاملات مدنی، رویه های مشخصی برای پایان دادن به این نوع قراردادها وجود دارد. طبق قانون مدنی ایالت امارات متحده عربی، قرارداد مشروع ممکن است با رضایت دوجانبه، رضایت قبلی طرفین، حکم دادگاه یا پدیده ای خارج از کنترل آنها فسخ شود. توجه داشته باشید که دانستن حقوق خود بر اساس قانون قرارداد پیشنهادی در مورد فسخ قانون قرارداد پیشنهاد، منوط به پیروی از این دستورالعمل‌ها است. برای اطمینان از وضوح و عدالت در این شرایط، قانون مدنی به جزئیات زمان و چگونگی فسخ قانونی یک قرارداد می پردازد.

بینش های ضروری قبل از امضای SPA

SPA برای تضمین یک معامله بی‌وقفه املاک و اطمینان به خریدار و توسعه‌دهنده ضروری است. با این حال، این ضمانت تنها زمانی معتبر است که هر دو طرف به طور کامل آنچه در SPA بیان شده است را درک کنند. متأسفانه، بسیاری از خریداران، در عجله خود برای امضا، فراموش می‌کنند که بخش‌ها و بندهای مختلف SPA را مطالعه کنند، که باعث می‌شود آن‌ها احساس کنند در این توافقنامه در مسیر دام افتاده‌اند.

به احتمال زیاد تا زمان امضای SPA به همراه فرم رزرو و واریز اولیه تا سقف 20 درصد قیمت خرید پیش پرداخت شده است. سازندگان معمولاً دوست ندارند که قرارداد تغییر کند، حتی اگر یک خریدار با دقت کل SPA را بخواند و یک نقطه اختلاف پیدا کند. خریدار ممکن است در چنین شرایطی تصمیم بگیرد که SPA را امضا نکند، در این صورت پیش پرداخت بازپرداخت می شود اما سپرده اولیه احتمالاً ضبط می شود، به این دلیل استفاده از وکیل ایرانی در دبی می تواند به خرید ملک از جانب شما کمک شایانی کند

پیشنهاد میگردد از قبل تأییدیه کتبی از سازنده در مورد طرح پرداخت و جزئیات ملک دریافت کنید تا مطمئن شوید که دقیقاً چه چیزی را پوشش می دهد. قبل از واریز اولین قسط، هر خریدار باید سعی کند این اطلاعات را در اسرع وقت به صورت مکتوب دریافت کند. قیمت ملک، اندازه آن، فضاهای پارکینگ، دید، برنامه پرداخت و هرگونه هزینه اضافی باید در این مستندات کتبی درج شود.

قرار دادن این اطلاعات به صورت کتبی تضمین می کند که جزئیات SPA با پیشنهاد اصلی مطابقت دارد، همانطور که در فرم رزرو ذکر شده است. در غیر این صورت، این احتمال وجود دارد که سازنده یک ملک جایگزین با شرایط و ضوابط اصلاح شده در SPA ارائه دهد، که همه توافق‌های قبلی را باطل می‌کند. بنابراین، شما باید شرایط و ضوابط را درک کنید، بسیار مهم است که از شرایط و ضوابط مندرج در قانون قرارداد آگاه باشید تا تصمیمات درستی در این معامله مهم بگیرید.

پیمایش فرآیند خاتمه برای قرارداد فروش و خرید در دبی از طریق DLD

شرط اولیه برای پیروی از قانون فسخ در امارات متحده عربی این است که سازنده، DLD را از هرگونه پیش‌فرض انجام شده توسط خریدار خارج از طرح مطلع کند. سپس، DLD با اطلاع مستقیم به خریدار متخلف و ارائه مهلت سی روزه برای تصحیح پیش‌فرض، مداخله می‌کند. درک این پروتکل ها برای مانور در پیچیدگی های صنعت املاک و مستغلات ضروری است و فرآیندی عادلانه را برای همه ذینفعان تضمین می کند.

نتیجه گیری

می توان گفت که قرارداد خرید و فروش اموال بسیار با اهمیت می باشد و از این رو باید به طور کامل و دقیق به گونه ای تنظیم شود که از حقوق هر دو طرف محافظت شود. خریدار باید توسعه‌دهنده و فروشنده را بررسی کند و اینکه آیا تمام موارد لازم برای امضای قرارداد وجود دارد یا خیر و همچنین مهم است که خریدار یک کپی از سند مالکیت درخواست کند تا اطمینان حاصل شود که هیچ اختلافی در مورد مالکیت وجود ندارد و مالک به وضوح مالک واقعی چنین ملکی است. او همچنین باید سوابق DLD را بررسی کند تا بررسی کند که آیا ملک به درستی ثبت شده است یا خیر. همان طور که توضیح داده شد اگر خریدار طبق توافق در SPA در تاریخ تکمیل ملک را در اختیار نگرفته باشد، می‌تواند در مرجع ذیصلاح فسخ SPA را درخواست کند و درخواست بازپرداخت وجه کند.

برای مشاوره حقوقی در زمینه خرید املاک در دبی و طرح دعوای حقوقی در دادگاه امارات و راهنمایی بیشتر در مورد فسخ قرارداد خرید و فروش ملک در امارات/دبی تماس بگیرید.

متاسفانه بعضی از اشخاص با کپی برداری از سایت بنده، مقالات و تجربیاتم که ناشی از سالها کار و تلاش و تجربه می باشد با ادعای کذب تخصص در موضوع اجرای حکم خارجی و یا انجام کار در کشور امارات، در پی سو استفاده از هم وطنان می باشند که یقیناً این اقدام می تواند خسارت جبران ناپذیری به شما وارد نماید، لذا به شما اعلام می نمایم که قبل از محول نمودن پرونده اجرای حکم خارجی یا انجام امور حقوقی در امارات حتما رزومه مکتوب وکیل را بررسی نمایید.

خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی (امارات)

هرگونه کپی برداری از متن پیگرد قانونی دارد

سوالات متداول

1- در چه شرایطی سازنده یا فروشنده در دبی می تواند قرارداد ملک را فسخ کند؟
طبق قانون شماره 19 سال 2017، سازنده یا فروشنده می تواند در صورت عدم انجام تعهدات خریدار، قرارداد را فسخ کند. این تعهدات شامل پرداخت به موقع اقساط، رعایت قوانین مربوط به املاک و مستغلات در دبی و عدم ایجاد مزاحمت برای روند ساخت و ساز می باشد.

2- اگر سازنده یا فروشنده در دبی قرارداد را فسخ کند، چه اتفاقی برای پول پرداختی خریدار می افتد؟
میزان پولی که به خریدار بازگردانده می شود به درصد پیشرفت پروژه بستگی دارد.

• اگر بیش از 80٪ پروژه تکمیل شده باشد، خریدار می تواند 40٪ از قیمت خرید را پس از یک سال از تاریخ فسخ یا 60 روز پس از فروش مجدد ملک به شخص ثالث، هر کدام زودتر باشد، دریافت کند.
• اگر بین 60٪ تا 80٪ پروژه تکمیل شده باشد، خریدار می تواند باقی مانده مبلغ پرداختی را پس از یک سال از تاریخ فسخ یا 60 روز پس از فروش مجدد ملک به شخص ثالث، هر کدام زودتر باشد، دریافت کند.
• اگر کمتر از 60٪ پروژه تکمیل شده باشد، یا اگر ساخت و ساز به دلیل شرایط خارج از کنترل سازنده آغاز نشده باشد، خریدار تمام مبلغ پرداختی را ظرف 60 روز از تاریخ فسخ دریافت خواهد کرد.