بهترین وکیل ملکی در دبی و آشنایی با روند حقوقی خرید ملک امارات

لازم به ذکر است فرآیند خرید خانه زمین و آپارتمان یا هر ملک دیگری برای افرادی که برای اولین بار در کشور خارجی قصد خرید و سرمایه گزاری دارند می تواند مبهم یا بعضاً دلهره آور باشد ولی در صورت اطلاع از تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات و یا بهره مند شدن از کمک یک وکیل ملکی در دبی، ضمن حفظ آرامش شما در زمان معامله، منافع شما نیز به بهترین شکل رعایت میگردد.

اینجانب خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی با تخصص حقوق املاک در امارات/دبی، در این مقاله نحوه خرید ملک در دبی و همچنین تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات را برای شما شرح میدهم.

قانون خرید ملک در دبی

جنبه های قانونی خرید ملک در دبی توسط قانون املاک و مستغلات شماره 7 در سال 2006 تنظیم و اعلام شده است: ( قانون ثبت زمین )ماده (4) قانون شماره 7 سال 2006 مشخص می کند که چه کسانی می توانند در دبی ملک بخرند و مالک شوند. طبق قانون، شما می توانید در هر نقطه از دبی املاک و مستغلات بخرید اگر: یک شهروند امارات متحده عربی و شهروند شورای همکاری خلیج فارس باشید

ولی مطابق همان قانون فوق الذکر خارجی ها نیز امکان خرید ملک برخوردار می باشند، اما فقط در مناطقی که برای مالکیت خارجی ها تعیین شده است این امکان وجود دارد لذا یک شخص خارجی در هر نقطه از امارات/دبی انتخابی برای خرید داشته باشد. شایان ذکر است که دو طریق مالکیت برای خارجی ها در دبی وجود دارد، 1) جمله مالکیت آزاد 2) مالکیت به نحو اجاره ای. تفاوت اساسی بین مالکیت ملکی آزاد و اجاره ای در دبی، مربوط به حق و حقوق خریدار است.

وقتی خانه ای را به صورت اجاره ای خریداری می کنید، برای مدت معینی از حقوق مالکیت برخوردار خواهید بود (مانند زمین های اوقاف در ایران) با این حال، زمانی که ملکی را به صورت آزاد خریداری می کنید، مالکیت کامل ملک و زمینی هستید که در آن ساخته شده است.

بیشتر بخوانید: خرید و امتیاز ملک تجاری در دبی

مراحل قانونی برای خرید ملک در دبی

چهار مرحله قانونی اولیه برای خرید ملک در دبی وجود دارد:

1- تنظیم قرارداد بین خریدار و فروشنده

هنگامی که ملک مناسب را در Bayut یا هر پورتال ملکی پیدا کردید، اولین قدم این است که با فروشنده وارد مذاکره و تشریح شرایط فروش شوید.

وقتی نوبت به خرید ملک در دبی و امارات می رسد، دو راه دارید: پرداخت نقدی یا درخواست وام مسکن. توانایی مذاکره شاید بزرگترین مزیتی است که هنگام خرید ملک به صورت نقدی در مقابل وام مسکن دارید. خریداران نقدی تصور بهتری از بودجه خود دارند و به همین دلیل است که می توانند با قیمت کمتری قرارداد را امضا کنند.

شما می توانید این مرحله را با مشاور حقوقی ملک یا وکیل ملکی در دبی انجام دهید.

هنگام موافقت با شرایط فروش نبایستی هیچگونه ابهامی بین خریدار و فروشنده در مورد قیمت فروش، نحوه پرداخت یا هر عامل مهم دیگری وجود داشته باشد و نهایتاً با رعایت جزئیات حقوقی معامله و قانون حاکم بر قرارداد و شرایط قرارداد و معامله ملک با فروشنده توافق شده و پیش قرارداد تنظیم می گردد.

لازم به ذکر است بیشتر فروشندگان دبی قرارداد فروش را به صورت یک طرفه تنظیم می نماید لذا اطلاعات حقوقی از قرارداد و نحوه مذاکره جهت تنظیم شدن قراردادی دو طرفه با شرایط قانونی بسیار مهم می باشد.

2- امضای قرارداد فروش

دومین مرحله قانونی خرید ملک در دبی، امضای قرارداد فروش است که به عنوان یادداشت تفاهم (MOU) نیز شناخته می شود.

MOU یا فرم F یکی از فرم های املاک RERA در دبی است. فرم/قرارداد F در وب سایت رسمی اداره املاک دبی موجود است.

پس از آماده شدن قرارداد، خریدار و فروشنده باید آن را در حضور شاهد (معمولاً نماینده) در دفتر امین ثبت امضا کنند.

خریدار همچنین باید یک سپرده تضمینی استاندارد 10% از ملک را به متولی ثبت بپردازد که پس از نهایی شدن نقل و انتقال ملک برگردانده می شود.

3- درخواست برای گواهی عدم اعتراض

در مرحله بعد، شما و فروشنده، همراه با مشاور املاک و مشاور حقوقی خود، باید در دفتر سازنده (به عنوان مثال، داماک، عمار یا سایر توسعه دهندگان املاک در دبی) ملاقات کنید.
هدف از این جلسه درخواست و پرداخت گواهی عدم اعتراض (NOC) برای انتقال مالکیت است. توسعه‌دهنده تنها در صورتی NOC را صادر می‌کند که هزینه‌های خدمات معوقی برای ملک وجود نداشته باشد.

بیشتر بخوانید: انواع فرم های خرید ملک در دبی

4- اعمال انتقال مالکیت با DLD

هنگامی که NOC را دریافت کردید، آخرین مرحله قانونی خرید ملک در دبی ملاقات با فروشنده در دفتر دپارتمان زمین دبی برای اجرایی شدن انتقال است.

برای عملی شدن انتقال ملک، قبل از مراجعه به دفتر DLD باید مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• چک برای قیمت ملک قابل پرداخت به فروشنده یا فراهم شدن مقدمات پرداخت نقدی
• اصل مدارک شناسایی خریدار و فروشنده (شناسنامه، پاسپورت و ویزا امارات)
• NOC اصلی صادر شده توسط توسعه دهنده
• قرارداد امضا شده F (MOU)

پس از انجام تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات، سند مالکیت جدیدی به نام شما صادر می شود و شما رسماً صاحب ملک در دبی خواهید شد.

عدم پرداخت اقساط ملک خریداری شده در دبی

هنگام خرید آپارتمان در دبی اگر بخش از ثمن معامله پرداخت شود، و نتوان مابقی اقساط خرید ملک در دبی را پرداخت کرد چه اتفاقی می افتد؟ آیا پول پرداخت شده از دست می رود؟

یقیناً در صورت داشتن مشکلات ملکی در امارت بایستی با وکیل ایرانی در دبی مشورت نمایید، وکیلی که به صورت تخصصی قانون املاک دبی/امارات را مسلط باشد و با تخصص املاک در امارات فعالیت حقوقی نماید، اما مختصراً در خصوص موضوع مزبور اعلام می نمایم:

قوانین مرتبط با املاک در دبی

مقررات قانون شماره 19 سال 2017 اصلاحی و قانون شماره 13 سال 2008 تنظیم ثبت موقت املاک در امارات دبی و روند حقوقی خرید ملک امارات («قانون ثبت موقت موقت املاک اصلاح شده 2017»)، قوانین شماره 7 سال 2006 در مورد ثبت املاک در امارت دبی («قانون شماره 7 دبی در سال 2006 در مورد ثبت املاک»)، و قوانین شماره 14 سال 2008 در مورد وام مسکن در امارت دبی («قانون وام مسکن دبی») در خصوص موضوع عدم توانایی در پرداخت اقساط ملک خریداری شده در امارات/دبی قابل اجرا هستند.

طرح‌های اجاره به شرط تملیک در دبی

در دبی، برخی از توسعه‌دهندگان طرح‌های اجاره به شرط تملیک ملک را ارائه می‌کنند که در آن خریداران ممکن است پیش‌پرداخت اولیه را به صورت اقساط برای چند سال مانند اجاره به صورت ماهانه یا فصلی یا در فواصل زمانی مربوطه بپردازند. پس از تکمیل ملکی که با شرط اجاره به شرط تملیک و اقساطی خریداری شده است، خریدار باید مبلغ باقیمانده را به توسعه‌دهنده (فروشنده) پرداخت کند.

ماده 4 قانون دبی شماره 7 در سال 2006

ماده 4 قانون دبی شماره 7 در سال 2006 در مورد ثبت املاک بیان می‌کند: «حق مالکیت املاک در امارات به اتباع امارات متحده عربی، اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس، شرکت‌هایی که به طور کامل تحت مالکیت این کشورها هستند، محدود می‌شود و اتباع غیر امارات متحده عربی می‌توانند با دو شرایط ذیل در امارات/دبی صاحب ملک شوند:

شرایط مالکیت برای اتباع غیر امارات متحده عربی

الف. مالکیت آزاد املاک و مستغلات، بدون محدودیت زمانی؛
ب. حق انتفاع یا اجاره در اموال غیرمنقول تا نود و نه (۹۹) سال.

قوانین وام مسکن و حقوق خریداران

خریدار در دبی همچنین ممکن است از مقررات قانون وام مسکن دبی استفاده کند، جایی که می‌تواند ملکی را که قصد خرید آن را دارد یا قبلاً خریداری کرده است، رهن کند.

حقوق خریدار در صورت عدم توانایی پرداخت اقساط

در صورتی که خریدار قادر به پرداخت کلیه اقساط ملک نباشد، ممکن است حق دریافت بخشی از مبلغ پرداختی به سازنده را بر اساس درصد اتمام ملک داشته باشد یا خیر، بستگی دارد که این مهم در قرارداد پیش‌بینی شده باشد یا خیر.

ماده 11 قانون ثبت موقت املاک

ماده 11 اصلاحی قانون ثبت موقت موقت املاک 1396، تعهدات خریدار و سازنده را در صورت تخلف از تعهدات قراردادی توضیح می‌دهد. در صورت عدم پرداخت اقساط ملک خریداری شده توسط خریدار، توسعه‌دهنده باید ابتدا به اداره زمین دبی (DLD) در مورد عدم اجرای تعهدات قراردادی توسط خریدار اطلاع دهد. پس از آن، DLD به خریدار اطلاع می‌دهد و از او می‌خواهد که طی 30 روز به تعهدات قراردادی طبق قرارداد خرید فروش عمل کند.

عدم اجرای تعهدات توسط خریدار

در صورتی که خریدار تعهدات خود را در چنین دوره‌ای انجام ندهد، DLD ممکن است به توسعه‌دهنده اجازه دهد تا الزامات مربوط به انتقال ملک را به نام خود تکمیل کند. توسعه‌دهنده ممکن است بخشی از قیمت خرید را به خریدار بازپرداخت کند، اگر مبلغی سررسید باشد.

نیاز به مشاوره حقوقی

در صورت مطرح شدن پرونده ملکی شما در دادگاه دبی یا نیاز به مشاوره حقوقی در زمینه املاک می‌توانید با اینجانب تماس بگیرید.

جمع بندی

خرید ملک در امارات متحده عربی به دلیل بازار پررونق و شرایط ویژه‌ای که برای سرمایه‌گذاران خارجی فراهم می‌کند، یک فرصت جذاب به شمار می‌آید. با این حال، آگاهی از تشریفات و روند حقوقی خرید ملک امارات بسیار مهم است تا از بروز هرگونه مشکل احتمالی جلوگیری شود.

در ابتدا، سرمایه‌گذاران خارجی باید از قوانین مالکیت در امارات مطلع باشند. در مناطق آزاد (Freehold)، امکان مالکیت کامل برای افراد خارجی فراهم است. همچنین، خرید ملک با ارزش مشخص می‌تواند به دریافت اقامت در امارات منجر شود که یکی از مزایای اصلی این کشور محسوب می‌شود.

فرآیند خرید ملک شامل چندین مرحله اصلی است که باید با دقت انجام شود. این مراحل از انتخاب ملک و انجام بررسی‌های قانونی آغاز می‌شود. در این مرحله، خریدار باید مطمئن شود که ملک مورد نظر هیچ‌گونه مشکل قانونی ندارد. سپس قرارداد پیش‌نویس (MOU) بین خریدار و فروشنده تنظیم و امضا می‌شود و پس از پرداخت سپرده اولیه، قرارداد نهایی تهیه و امضا خواهد شد. در نهایت، پس از پرداخت نهایی، مالکیت به خریدار انتقال می‌یابد.

در طول این فرآیند، هزینه‌ها و مالیات‌های مختلفی مانند حق کمیسیون مشاور املاک و هزینه‌های ثبت سند وجود دارد که باید در نظر گرفته شود. به علاوه، تفاوت‌های قانونی بین کشور مبدا خریدار و امارات می‌تواند چالش‌هایی را به همراه داشته باشد که مشاوره با یک وکیل ملکی در دبی را ضروری می‌سازد.

در نهایت، خرید ملک در امارات فرصتی است که با رعایت دقیق تشریفات قانونی و استفاده از مشاوره‌های حقوقی می‌تواند منجر به یک سرمایه‌گذاری موفق شود. این فرآیند اگرچه ممکن است پیچیده به نظر برسد، اما با اطلاع از مراحل و نکات مهم آن، می‌توان با اطمینان خاطر به این بازار ورود کرد.

خلیل آسایش

سوالات متداول

• مراحل قانونی خرید ملک در دبی معمولاً چه مدت طول می کشد؟
  خرید خانه در دبی می تواند بین یک تا 3 هفته طول بکشد. اگر ملک قبلاً رهن شده باشد یا با رهن خریداری شده باشد، معمولاً این روند بیشتر طول می کشد.
• هزینه های مدیریت برای خرید ملک در دبی چقدر است؟
  هزینه های مدیریت خرید ملک در دبی شامل:

– هزینه های اداره زمین دبی: 4% ارزش ملک + 430 درهم برای زمین یا 40 درهم برای خارج از طرح یا 580 درهم هزینه مدیریت برای آپارتمان ها و دفاتر

– هزینه ثبت ملک: ارزش املاک زیر 500000 درهم: 2000 درهم + 5% مالیات بر ارزش افزوده

– ارزش ملک بالاتر از 500000 درهم: 4000 درهم + 5% مالیات بر ارزش افزوده

– هزینه صدور سند مالکیت: 250 درهم

– حق الزحمه نماینده: 2% از ارزش ملک

• اگر من ملک را با وام مسکن بخرم چه می شود؟
  اگر در حال خرید ملک با وام مسکن هستید، مراحل قانونی کمی متفاوت خواهد بود. قبل از امضای قرارداد فروش، باید یک پیش تأییدیه وام مسکن دریافت کنید. تایید وام مسکن از DLD نیز قبل از درخواست برای NOC مورد نیاز است.
  هزینه های اضافی شامل کارمزد تنظیم وام مسکن بانکی است که 1% مبلغ وام داده شده است. علاوه بر این، هزینه ارزیابی املاک بین 2500 تا 3500 درهم + 5٪ مالیات بر ارزش افزوده وجود دارد.