دفتر امارات : دبی، اتوبان شیخ زاید، نرسیده به ایستگاه برج خلیفه، برج spin، طبقه 14 - شماره تماس امارات : 00971547961516

دفتر امارات : دبی، اتوبان شیخ زاید، نرسیده به ایستگاه برج خلیفه، برج spin، طبقه 14 - شماره تماس امارات : 00971547961516

قانون فسخ قرارداد یک طرفه از طرف فروشنده یا سازنده ملک در دبی

فسخ یک طرفه قرارداد قرارداد توسط فروشنده در دبی

هرگونه کپی برداری از متن پیگرد قانونی دارد

در مباحث و مقالات سابق اینجانب خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی( امارات) در خصوص موضوعات مختلف فسخ و باطل کردن قرارداد فروش ملک در امارات تفصیلاً توضیح دادم که با توجه به اهمیت حقوقی موضوع خرید و فروش ملک در دبی، پر کاربرد ترین قانون املاک دبی که همان فسخ قرارداد ملک از جانب سازنده یا فروشنده است نیز به تشریح مطرح میگردد.

در 18 اکتبر 2017 اعلیحضرت شیخ محمد بن راشد آل مکتوم قانون شماره 19 سال 2017 را در خصوص فسخ و ابطال قرارداد ملک از طرف سازنده یا فروشنده صادر کرد.

در واقع قانون فوق ماده 11 قانون شماره 13 سال 2008 که در مورد ثبت موقت املاک در امارات ( دبی) است را کاملاً اصلاح یا به بیانی دیگر تغییر داد؛ همچنین قانون شماره 19 روش‌هایی را که باید توسط یک فروشنده در صورت نکول خریدار ملک بایستی اجرا شود، تشریح می‌کند.

در واقع این قانون امتیازی است که به فروشنده ملک در دبی داده شده و نامبرده می‌تواند جهت احقاق حق خویش، با رعایت کردن یک سری مقدمات جهت ابطال و فسخ قرارداد خرید و فروش در سازمان املاک دبی با تشریفات ذیل اقدام نماید. لذا قانون شماره 19 از تاریخ صدور آن یعنی 18 اکتبر 2017 لازم الاجرا بوده و تمامی قوانین ماسبق ابطال گردیده است.

این امتیاز تخصیص داده شده با سازنده یا فروشنده ملک در دبی جهت اعمال حق فسخ و ابطال قرداد ملک و آپارتمان در دبی و امارات بدون نیاز به حکم قضایی است که اینجانب خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی (امارات) به شرح ذیل توضیح می‌دهم:

چگونه سازنده یا فروشنده یا دولوپر می‌تواند قرارداد ملک را فسخ و باطل کند؟

قانون 19 رویه‌هایی را با جدول زمانی معرفی کرده است که باید توسط یک سازنده قبل از فسخ قرارداد رعایت شود:

  • اعلان به DLD: یک سازنده ملک باید DLD را از هرگونه پیش‌فرض انجام شده توسط خودش اطلاع دهد و اطلاعات کلی از جمله شرح موضوع، جزئیات خریدار، شرح ملک و هر کدام از

جزئیات دیگر که توسط DLD درخواست شده است.

  • اخطار DLD به خریدار و یا وکیل در دبی ( امارات): DLD درخواست فروشنده ملک در دبی و فسخ و ابطال قراداد ملک را بررسی می‌کند و پس از تأیید لازم، DLD یک اخطار کتبی به خریدار ارسال می‌کند (از طریق پست الکترونیکی ثبت شده، ایمیل یا هر روش تایید شده دیگری) با یک دوره اطلاع رسانی 30 روزه برای اصلاح آن. همچنین ممکن است حل و فصل دوستانه بین طرفین و وکیل ایرانی در دبی (کشور امارات) را آغاز کند و در صورت وجود توافق ممکن است، طرفین توافق نامه‌ای را منعقد کنند.
  • صدور گزارش: DLD اگر خریدار نتواند تعهد خود را ظرف مدت 30 روز اعلام شده اصلاح کند، سپس DLD اقدام به صدور گزارش آن می‌کند، این گزارش موارد زیر را بیان می‌کند:

فروشنده یا سازنده ملک در دبی به تعهدات خود مطابق قانون 19 عمل کرده است و شرایط نشان می‌دهد که DLD باید قرارداد فروش ملک را را فسخ و باطل کند با ذکر جزئیات.

  • پس از دریافت گزارش DLD، سازنده حق دارد SPAخریدار متخلف را بدون نیاز به حکم دادگاه/داوری فسخ و باطل کند

به روش زیر:

❍ در صورتی که تکمیل بیش از 80% باشد: در صورتی که درصد تکمیل ملک فروخته شده

بیش از 80٪ باشد، در این صورت سازنده حق دارد یکی از سه گزینه را اعمال کند:

  1. برای ادامه کار با SPA با خریدار متخلف و حفظ تمام مبالغ پرداختی و درخواست آن

پرداخت‌های معوق از خریدار؛

  1. فروشنده ملک دبی ممکن است از DLD بخواهد که ملک را از طریق مزایده عمومی بفروشد و عواید دریافت شده
  2. فسخ یک طرفه SPA بدون نیاز به حکم قبلی دادگاه و حفظ 40 درصد از قیمت خرید و مبالغ اضافی را ظرف یک سال از تاریخ به خریدار و یا وکیل در امارات برگردانید یا ظرف شصت روز از تاریخ فروش مجدد موفق ملک به شخص ثالث هر کدام زودتر باشد.

❍ اگر میزان تکمیل بین 60 تا 80 درصد باشد: در صورتی که درصد تکمیل فروش فروخته شده باشد. دارایی بین 60٪ تا 80٪ است، فروشنده این گزینه را دارد که SPA را به طور یک طرفه خاتمه دهد، بدون نیاز به دستور دادگاه بیشتر و کسر بیش از 40 درصد از قیمت خرید و استرداد باقی مانده به خریدار پس از (1) سال از تاریخ فسخ و یا ظرف (60) روز پس از تاریخ فروش مجدد موفق ملک به خریدار شخص ثالث، هر کدام زودتر باشد.

❍ در صورت تکمیل کمتر از 60%: در صورتی که درصد اتمام ملک فروخته شده باشد.کمتر از 60٪ سازنده این گزینه را دارد که SPA را به طور یک طرفه و بدون نیاز به یک طرفه خاتمه دهد.

❍ اگر ساخت و ساز شروع نشده باشد: در صورتی که سازنده شروع به ساخت نکرده باشد

پروژه املاک و مستغلات به دلایلی خارج از کنترل آن و بدون قصور از جانب آن، سپس سازنده حق دارد SPA را به طور یک طرفه و بدون نیاز به دادگاه بیشتر خاتمه دهد و مبلغ را ظرف شصت روز از تاریخ فسخ ملک در دبی به خریدار بازگرداند ضمناً در مواردی که یک پروژه املاک و مستغلات توسط RERA لغو می‌شود، قانون 19 سازنده را ملزم به بازپرداخت تمام پول‌های پرداخت شده می‌کند لذا اگر خریدار متخلف معتقد باشد که فسخ توسط سازنده و فروشنده ملک در دبی با حسن نیت انجام نشده است می‌تواند از طریق وکیل ایرانی در دبی ( امارات) برای اعتراض به دادگاه یا داوری مراجعه کند، لذا اگر در زمینه ملک در دبی سرمایه گزاری کرده‌اید و فروشنده ملک در دبی قرارداد خرید و فروش را فسخ کرده است با وکیل ملک ایرانی در دبی امارات تماس بگیرید.

خلیل آسایش وکیل ایرانی در دبی (امارات)

سوالات متداول

1. در چه شرایطی سازنده یا فروشنده در دبی می تواند قرارداد ملک را فسخ کند؟

طبق قانون شماره 19 سال 2017، سازنده یا فروشنده می تواند در صورت عدم انجام تعهدات خریدار، قرارداد را فسخ کند. این تعهدات شامل پرداخت به موقع اقساط، رعایت قوانین مربوط به املاک و مستغلات در دبی و عدم ایجاد مزاحمت برای روند ساخت و ساز می باشد.

2. اگر سازنده یا فروشنده در دبی قرارداد را فسخ کند، چه اتفاقی برای پول پرداختی خریدار می افتد؟

میزان پولی که به خریدار بازگردانده می شود به درصد پیشرفت پروژه بستگی دارد.

  • اگر بیش از 80٪ پروژه تکمیل شده باشد، خریدار می تواند 40٪ از قیمت خرید را پس از یک سال از تاریخ فسخ یا 60 روز پس از فروش مجدد ملک به شخص ثالث، هر کدام زودتر باشد، دریافت کند.
  • اگر بین 60٪ تا 80٪ پروژه تکمیل شده باشد، خریدار می تواند باقی مانده مبلغ پرداختی را پس از یک سال از تاریخ فسخ یا 60 روز پس از فروش مجدد ملک به شخص ثالث، هر کدام زودتر باشد، دریافت کند.
  • اگر کمتر از 60٪ پروژه تکمیل شده باشد، یا اگر ساخت و ساز به دلیل شرایط خارج از کنترل سازنده آغاز نشده باشد، خریدار تمام مبلغ پرداختی را ظرف 60 روز از تاریخ فسخ دریافت خواهد کرد.

درباره خلیل آسایش

اینجانب خلیل آسایش وکیل اجرای احکام خارجی و عضو کانون وکلای تهران با آشنایی از مقررات حقوق تجارت بین الملل و سالها سابقه انجام امور وکالت در موضوعات حقوقی مختلف در کشور امارات متحده عربی، اتاق داوری بین المللی پاریس و برلین (ICC) و همچنین وکالت در اجرای آرا قضایی در دادگاه های داخلی و خارجی  آماده ارائه خدمات حقوقی می باشم.

تماس با خلیل آسایش